中新社北京十月十日电(作者 北京市中孚律师事务所 孟向芳)

　　中国的宪法和土地管理法都明确了一个根本原则，即：“任何单位和个人不得侵占、买卖、或者以其他形式非法 转让土地，土地使用权可以依法转让”。这是开启中国土地之门的钥匙。经依法转让的土地，才具备合法使用的前提。中国目 前和今后的土地法律和政策，万变不离其宗。以下结合实践简要阐述如何获得合法用地权。

　　首先要了解土地的自然属性和权利属性，它们被记载于土地主管部门的登记资料中（土地登记资料可以公开查询 ）。《中华人民共和国土地管理法》也将其放在第一、二章加以规定，以构成用地权的划分基础。

　　土地划分为农用地、建设用地和未利用地；土地所有权为两种：国家所有和集体所有。以对三种用地的保护、利 用和开发以及两种所有权权能的转让为基础，形成了两种基本的用地制度：土地用途管制制度和土地有偿使用制度。

　　土地用途的管制制度主要规定了如何按照土地利用总体规划，对三种地加以保护、利用和开发。

　　一、农用地

　　（一）、农用地的使用限制严格，主要的原则有：

　　第一、保护耕地，严格控制耕地转为非耕地；禁止闲置、荒芜耕地；

　　第二、实行基本农田保护制度；

　　第三、鼓励开发未利用地，适宜开发为农用地的应当优先开发为农用地；

　　第四、鼓励开发荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业、渔业；

　　第五、鼓励土地整理。

　　（二）、主要使用方式：

　　第一、承包经营种植业、林业、畜牧业、渔业生产。其中，农民集体经济组织以外的基础组织和个人承包集体土 地要经过严格的审批。

　　第二、转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。

　　第三、征用的，除办理农用地转用审批以外，还应办理征地审批。

　　二、建设用地

　　（一）、基本原则：因建设而使用土地，应依法申请并经过审批。

　　（二）、如何取得用地权

　　第一、农用地建设转用审批权限：地方一级政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院审批的 建设项目占用农用地，由国务院审批；为实施土地利用总体规划建设而占用农用地，由原规划审批机关按土地利用年度计划分 次批准，在已批准范围内，市、县政府可审批具体建设项目用地；其他农用地由地方一级政府审批。

　　第二、集体土地征地审批权限：基本农田、基本农田以外的耕地超过三十公顷的、其他土地超过七十公顷的征地 ，由国务院审批；其他征地由地方一级政府审批。

　　第三、征地补偿：按照被征用土地的原用途给予补偿。由县级以上地方政府予以公告并组织实施，由被批准的土 地使用人支付。以补偿数额最高的耕地为例，耕地补偿包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费，具体数额由 地方一级政府根据实际情况制定。

　　第四、国有土地有偿使用包括三种方式出让；租赁；作价出资或者入股。

　　实践中，出让是最主要的、也是较早实施和较成熟的方式，早在一九九０年五月十九日，国务院就发布了《中华 人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，至今适用。在依法办理出让手续时，以下一些重要的内容应当加以注 意。

　　第一、出让的主要原则：按土地管理部门拟定、地方一级政府批准的出让计划进行；出让必须是有偿的。

　　第二、出让的职能部门和程序：市、县土地管理部门根据出让计划会同城市规划和建设管理部门共同拟定出让方 案（征地、拆迁补偿、土地使用条件、出让合同草案），按照国务院规定的批准权限，经上级土地管理部门审查，报同级人民 政府审批。

　　第三、出让年限：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游 、娱乐用地四十年；综合或者其他用地五十年。

　　第四、出让方式：协议；招标；拍卖。今后土地的出让方式将以招标为主。

　　第五、出让金最低价：主要适用于城市规划区范围内协议出让国有土地，该价格由地方土地管理部门综合考虑征 地拆迁费用、土地开发费用、银行利息及土地纯收益等基本因素，会同有关部门拟定，报同级人民政府批准并报国家土地管理 局备案后执行。低于该价格的土地使用权出让合同应变更，未变更的，无效。

　　第六、使用人的义务：向土地管理部门申请用地；经批准后与其签定土地使用权出让合同；持合同和规划设计草 案、图纸到城市规划主管部门申请和取得建设用地规划许可证；按合同缴付出让金；申请取得土地使用证；使用土地。如果未 取得使用证、未使用土地或者未按合同规定使用土地的，合同无效。变更合同需重新审批。

　　其他有偿使用国有土地的方式，如租赁、作价出资或者入股，都必需以获得合法使用权为前提。

　　另一种获得土地使用权的方式是国家划拨用地，主要是涉及国家、公共利益、基础设施及国家重点扶持产业的用 地，涉及征用的，当然要进行征地补偿。

　　三、未利用地

　　中国对于未利用地，采取开发和保护相结合的策略，开发的主要规定是：鼓励开发行为；保护开发者；开发未确 定使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业、渔业的，经县级以上政府批准，可以确定给开发者长期使用（ 最高五十年）；六百公顷以下的用地，由县级以上政府审批。保护方面，主要规定符合生态平衡和水土保持的要求，为达到这 一要求，应在土地利用总体规划范围开发内，经科学论证和评估，并要经依法批准。

　　未利用地的报批、审批程序简单；在土地利用总体规划内、涉及农民集体所有的未利用地的，只报批征用土地方 案和供地方案（由土地管理部门起草），并按省、自治区、直辖市的规定办理。通常，未利用地没有地上附着物，补偿费用很 少，土地出让金也会相对少得多（可以向土地管理部门查询）。

　　依上述法律规定，取得土地使用权就是合法的。

　　实践中，各地方政府都会最充分地使用国家鼓励外商投资的优惠条件和指导外商投资方向的规定，制定不同的地 方优惠政策（这些政策很容易在媒体上知悉），特别是在用地权方面。由于中国各地区差异较大，各地方政府或自治机关作出 的对政策和法律、法规变通的执行措施，有时会徘徊在法律、法规的界限内外，基层地方一些规避法律的用地方式和方法也会 侵犯国有产权，在没有法律加以限制的情况下国家有时会用政策加以调整和限制，这一方面取决于中国的国情，另一方面也由 于大陆法系国家的传统，即当个人的利益在不影响国家和公共利益的前提下，始得以保护。但也容易从现象上给人们造成政策 多变的误解，其实无论怎样变化，依法确定的用地原则是不变的。

　　例如，中国政府三令五申强调集体所有土地，必需先行征用为国有土地后才能出让。集体虽然享有土地所有权， 但这种所有权是国家授予的，因而是受限制的，必须在国家规定的使用方式和范围内使用，改变用途或者超越范围，要由国家 审批决定，某些地方集体经济组织或者基层部门，或误解、或为地方利益，有时擅自处分集体所有的土地或者规避法律卖地， 在造成既定事实的情况下，政策不失为减少投资人损失的两全办法，即：补办土地出让手续、补交土地出让金和罚款。如果依 法制裁，该行为就是无效的，投资人的损失将不堪设想。从中我们不难看出政策的作用，这就是国情。

　　其实，任何一个国家利用本国资源都要从长计议，顾全大局，投资人也应如此，任何急功近利的行为大多埋藏隐 患，所以，投资时熟悉中国的法律规定，再享受地方政府的各种优惠政策才能高枕无忧。（完）