11月8日午间，位于朝阳北路的天鹅湾业主，由于小区地下停车费问题，与小区物业发生纠纷。据业主刘先生介绍，2007年底入住天鹅湾后，由于地下停车场没有完全建好，他们都将车停在北区与南区之间的步行街两侧，物业每个月收取100元的管理费。但从11月1日起，物业堵住小区西门，业主无法开车进入小区步行街，无法将车停在上面。同时，地下停车位开始收费，其中，地下二层车位租金1000元/月/个，没有电梯直达的地下三层，700元/月/个。业主们认为这个收费标准太高了，而且之前对收费情况也没有与业主协商，为此不少人将车停在了高碑店北路上，造成了当天该区域的拥堵。

　　1000元/月/个的地下车库租金，到底是不是过高？如此收费是否合理？政府是否有一个指导价？刘先生和很多业主都对此感到很困惑，带着这些疑问，记者对本市十余个已入住社区进行了地下车库租金调查并采访了资深业内人士。

　　专有产权持有者有权定地下车库价

　　调查发现，各个小区的停车费标准都不太一样，有的是年付、有的是月付，平均每月标准从200多至600多元不等，但大多数小区的地下车库收费标准都在500元/月/个左右。通过比较后，可以看出，天鹅湾的收费标准是比较高的，但是否合理呢？

　　“业主可以反对地下车库的收费过高，但是定价是由物业的所有者决定的。”中国人民大学制度分析与公共政策研究中心研究员舒可心指出，如果开发商拥有小区地下车库的专有产权，则开发商有权定价。如果地库属于全体业主共有或依法共用(如人防工程)，则价格由业主共同决定。“地上停车位是属于全体业主的，因此北京发改委有一个建议指导价，是150元/月。”舒可心指出，地上停车位租金的建议指导价，也只是起参考的作用，没有强制标准。由于地下车库产权比较复杂、管理成本差异也较大，故政府并没有制定指导价格。

　　目前，各个小区物业公司对地下车库收费的名目主要分为两种，有的物业公司称这是地下车库的租金，更多的物业公司称其只征收地下车库的管理费。“开发商专用产权的地下车库，开发商才有权收取租金，或者物业公司代理其收取租金。”舒可心指出，物业公司收取租金应该是由地下车库的所有人来委托的，而管理费则是物业公司管理停车服务的费用。

　　业主可通过成立业委会来维权

　　针对地下车库的收费高问题，很多业主认为这是开发商希望有更多的业主购买地下车库，所以租金定得很高。同时很多业主认为部分开发商的高定价属于“霸王条款”，他们建议政府制定指导价，否则开发商漫天要价，小区业主又不得不接受，如果不接受就意味着没有地方停车，就像天鹅湾的业主一样把车停在路上。

　　“业主已经买房入住了，租金不合理有权维权。”北京汉卓律师事务所律师秦兵表示，虽然拥有专有产权的地下车位，作为产权持有人开发商有权定价，但业主可以选择不接受这个价格。不过业主已经入住了，不接受价格就没有地方停车，所以还是要进行维权，将价格谈到双方可接受范围。像天鹅湾这样的小区，业主应该尽快成立业主委员会，可与开发商谈判。

　　“业主可以不违法地维权。”舒可心也指出，业主觉得价格不合理，有权抗议及采取必要的商业行动迫使地库产权人与业主进行协商，只要不违法，进行合理维权是可以的。

　　- 算账

　　买车库比租更划算

　　一位开发商私下告诉记者，很多小区的地下停车位租金过高，引起业主抗议，但通常无疾而终。因为租金过高，最后有的业主们只好选择购买地下停车位。因为业主们算账后发现，租车库还不如购买车位合算。记者也简单地算了一下。

　　假设赵女士购买了一个产权为70年的地下车位，总价为15万元/个，以每个月需要缴纳100元的管理费计算，70年赵女士需要缴纳管理费为8.4万元，和购买地下车库合计费用共23.4万元。如果赵女士只租不买，假设70年间地下车库租金一直为500元/月没有涨价，那么70年的租金合计为42万元。费用多出18.6万元，这还不算车库的升值、租金的上涨变化以及赵女士投资回报率等等，比较下来买车库确实比租车库省心还划算很多。

　　- 有问必答

　　车库产权年限与住宅相同

　　赵先生想在西北三环买一套二手房，连同该小区的地下车位，原房主告诉他，已经缴纳了50年的管理费。他想知道地下车库是否可以买卖，地下车库有产权年限吗？

　　解答：根据法律相关规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，因此拥有专有产权证的地下车位，在拿到产权证后，才可以进行买卖。可以卖给小区业主，也可以卖给小区外的业主，手续与二手房买卖过户无异。买方需要查验卖方的车库使用权证，如果向开发商购买车库，需要查验车库预售许可证。

　　地下停车位的产权年限与项目一致，以住宅项目的地下停车位产权为例，年限为70年。如果所买的是办公立项的房子，地下车库的产权年限为50年。

　　购买车库契税税率为3%

　　李女士：咨询买车库的事情时，销售人员只告诉我，买车库跟买房一样，需要交纳契税、公共维修金等，但具体比例他们却不清楚，我想知道详细一点。

　　解答：咨询12333财税咨询热线后了解到，个人随同房屋购买车库，适用与住宅相同的契税政策。即随同普通住宅购买的车库，减半征收契税，即按照1.5%的税率征税；随同非普通住宅购买的车库，不适用减半征收契税的政策，即依然要按照3%的税率征税。单独购买车库，按照3%征收契税。而公共维修基金则按照2%的比率交纳。

　　物业不能擅自收车位牌费

　　最近刘先生所在小区的物业公司上门说要收五块钱，理由是物业统一给每个地下停车位安装上了一个号码牌。刘先生虽然交了钱，但感觉心理不舒服，因为这东西他并不需要，却要莫名其妙地花钱。

　　解答：针对这种情况，记者咨询律师后了解，物业公司无权收钱，应该是物业公司和业主委员会或全体业主，双方议定达成一致后，才可以购买安装。而不该是一方擅作主张收费，下次遇到类似的情况，可以拒绝交钱。