我国房地产市场骤然变化 背后释放怎样的信号？(2)

　　二手房市场：是已经见底还是持续下滑？

　　楼市调控新政策一经公布，京沪深一线城市旋即出现二手房抛售现象。

　　来自权威部门的数据显示，5月份，90个重点城市二手住房成交1572万平方米，同比下降0.8%，环比下降11.2%。

　　进入6月，二手房成交量持续下降。来自中国指数研究院的报告称，截至2010年6月28日，北京、广州、深圳、南京环比减少在30%以上，深圳成交6815套，环比减少44%，为最多。

　　伴随着交易量的下降，5月份70个大中城市二手房价格环比下降0.4%。这是自2009年2月以来首次出现环比下降。

　　“目前，北京二手房价，相比此前最高点，回落约10%，个别区域的降幅达到15%。”21世纪不动产集团市场总监林蕾说。

　　为什么二手房市场调控的“速冻”效应如此明显？“链家地产”市场分析师张月说：“这主要在于本次调控不但让更多消费者选择观望态度，静待房价下跌，还在于逐步深入执行的差别化信贷政策、限购政策抬高了购房门槛，明显抑制了市场中的购房需求。”

　　不过，不同区域的二手房均价水平变化并不相同。中国指数研究院报告称，北京的望京、通州、亦庄等区域的二手房均价上涨过快的区域，均价下降较大，平均降幅在2000元左右。拥有中心位置和学区房等概念的二手房区域抗跌性较强。如广州的天河、天河公园、天河北等板块的二手房价格不降反升，上海徐汇等区域的房价也无松动。

　　来自21世纪不动产上海区域数据监测中心6月初发布的调查显示，有意入市的客户中，以刚性需求和置换型为主，同时也有少数意在抄底的投资者。

　　中国指数研究院预测，随着价格的松动和优质挂牌房源的激增，部分有购买力的需求会逐步入市，二手房成交量有可能止跌并小幅回升。

　　租赁市场：租金上涨是常态还是异动？

　　与逐步降温的住房销售市场不同，近期一线城市租赁市场火热。北京、上海、广州、深圳等城市房屋租赁价格平均涨幅超过10%，一些位置好、配套齐全的房屋租赁价格涨幅甚至超过20%。

　　一些专家分析，近期租金上涨是多种因素交织而成，但部分区域上涨过快与个别中介机构炒作有关。

　　房地产调控政策出台后，对租赁市场有影响。国务院发展研究中心研究员廖英敏说：“一手房市场刚性需求持币观望，不排除部分转向租赁市场，另一方面，业主由于看跌市场，也会由卖转租。”

　　柴强说：“近期暴涨，不排除个别中介机构因为业务量萎缩，为了增加收入，出现炒作行为。”

　　中原地产华北区总经理李文杰说：“自2009年年中以来，全国主要城市的租金一直处于稳定上升的态势中，租金回升也反映出经济回暖及收入的提高。”

　　接受采访的业内人士普遍表示，每年的5、6月份开始进入传统的租房旺季，很多大中专院校毕业生陆续离开校园，无论是工作还是准备考研等多数选择租房，这些需求，短期内可能会造成房源供应紧张，租金上涨。李文杰说：“从统计数据来看，每年的二季度，全国房租租赁价格都会较上个季度有所上涨。”

　　不过，进入6月，北京租金已经呈下降趋势。来自“链家地产”市场研究部统计数据显示，6月份北京平均月租2816元，环比下降2.39个百分点。

　　李文杰表示，随着宏观调控的深入，房价开始出现明显回落，将有更多待售房源转入租赁市场，供大于求的局面将可能再度出现，加上政策新租赁房供应的增多，预计未来房屋租金将出现回落。