一张电影票的经济账：地产泡沫渗入电影票价(2)

　　地产泡沫渗入电影票价

　　“嵌入商业地产”的影院投资模式，逐渐成为中国一线城市电影院建设的主流。但是，不断被推高的影院租金却令投资者进退两难。

　　保利博纳国际影院投资有限公司副总经理金波直言，租金制约了电影院的发展。

　　“现在我们跟商业地产商谈判时，租金是一个焦点问题。过去我们一般就是说占到票房的10%，但是现在基本上没有这个数了，特别是在一线城市，很多地产商都提出17%，甚至20%的分成比例，这给我们经营上带来了很大的压力。”中影影院投资公司总经理邢惠彬表示。

　　影院和地产商的密切合作始于2002年。时任中影集团董事长的杨步亭“冒着很大的风险”与中信深圳(集团)公司合作，在其开发的中信城市广场项目中投资建设新南国影城，双方约定，中影向中信深圳(集团)公司支付总票房收入的5%作为租金。此后，越来越多的投资者纷纷把影院选址于大型购物广场内，影院向地产商支付的租金，也从2002年票房分成的5%，一路飙升到2009年的20%。

　　有业界评论说，地产的泡沫已经直接进入了电影行业，体现在电影票价上。电影票价上涨和地产价格上涨究竟有多大关系？对此，高军分析道，地产价格上涨跟电影票价确实有着间接关系。一个电影院如果运营成本相对较高，交给业主方的租金比较高的话，票价低会出现亏损。据他了解，今年适宜影院开发的商业性地价确实有明显增长，其中也有地块比较抢手，电影投资人竞相抬价的原因。

　　票价降一半未必带来加倍观众

　　很多评论人士把电影产业做大的根本归结于电影票价，似乎票价一便宜观众就能大量增长，新影联常务副总刘洪鹏表示，其实这是一个认识误区。

　　“电影不是生活必需品，比现在的票价降一半也未必就能增长一倍观众。”刘洪鹏说，国内的电影票价已经放开很多年了，北京从1993年就已放开，如今的票价是市场决定的，此外在前期对影片投入大量资本的片方一般会有个最低限价。像华谊兄弟的《唐山大地震》开了风气之先，达到目前国内最高的“35元”的限价，其他片方目前都是30元，而且只针对北京、上海、广州、深圳这4座一线城市，一般的省会城市限价在25元左右。“其实现在大家在影院看到五六十元的票价，真正用60元买票的人数到不了10%，各影院都有各种打折措施。去年北京的平均票价不到40元。”刘洪鹏说。

　　商业地产今年对电影院项目的租金普涨，究竟是否属于一种泡沫转移？刘洪鹏认为，这不是单纯的地产泡沫转移，而是一个综合原因使得电影票价上涨明显。首先是投资界对电影产业的投资热情很高，像很多地产开发商，本身就在资本积累之后开始玩起了电影产业。“因为房产商看到了电影和一般商业不一样的文化属性，掂量其中的商机，发现电影的附加值很高。比如电影平均每周就有两三部影片上演，能够不断给所在的商业地产制造话题热点。而且还有明星效应，制片方在影院里举办的观众见面会等，都能给商业地产带来人气，通常他们走正常途径请明星出场花费更多。”

　　鼓励政策给电影投资热再添火

　　电影投资热也是受到现有和正在制定中的电影产业政策影响。“实际上政府给商业地产附带文化项目的优惠要比大家知道的多得多，具体是给到经营电影院的人头上。”刘洪鹏举例说，北京市本来规定四星以上的影院给250万-300万元的补助，现在普遍能达到300万元的额度。全国政策方面，鼓励影院更新购买数字放映机，规定一部有5万元的补助，其中各省市政策还要优于国家政策。将来在北京一台40万元的数字放映机，影院只要花十几万元就能安装了。“说这些的意思是，政策的激励导致电影院投资很火热。那么地产商看到大家都在投资，就随行就市涨租金了。”

　　另外，一般电影院项目跟地产商签约期都在15年左右，因为短期收不回成本，多的还有20年合约的，这时地产商也要考虑通胀的风险提前溢价。由于投资热，一个好的投资项目主要是地理位置佳的商业地产，现在影院投资商都在哄抢。“总体来说，虽然现在大型商业设施都已经看好电影业的趋势，预留了专门的电影院的位置。但适合开发成电影院的商业地产仍是供不应求。用我们影院投资人圈内的话，不叫找项目叫抢项目，通常十家八家抢一块地皮的非常普遍。”刘洪鹏表示。(记者 李雪 郑洁)