负债投资多套房产 如何实现还债养老？

　　张先生今年36岁，是一家企业的中层管理人员，妻子32岁，在一家银行工作，女儿刚刚满2岁。张先生从工作开始就对房产比较感兴趣，除了在杭州主城区有一套自住房外，还借债投资了郊区的两套房子。

　　考虑到目前国家楼市调控政策越来越严厉，张先生不知道楼市未来是否会出现大幅度调整，目前考虑是否要卖出一套房子还债。另外还有让女儿出国留学的打算，以及未来夫妻双方的养老问题，希望能够得到理财师的指点。本期我们邀请浦发银行杭州分行私人金融顾问崔志鹏，来为这样的家庭提供合适的理财规划。

　　如果你的家庭也需要做理财规划，可以拨打早报热线85055555报名。

　　家庭情况

　　张先生年收入15万元，妻子年收入为12万元。家庭月均生活开支5000元，房贷8000元/月。夫妇都有基本五险、大病和意外商业保险。

　　目前家庭资产有：1、 现金10万元，基金15万元；

　　2、 市区、萧山、余杭房子共3套。目前市值600万元。两套投资房都有贷款。

　　3、 银行贷款60万元，私人借款20万元。

　　理财目标

　　1、还款计划，希望能够尽早还款，但希望不影响家庭生活。适当的时候可以卖出一套房子。

　　2、 养老规划，退休后希望每年有10万元以上开销。

　　3、 女儿有出国留学打算，费用如何准备。

　　财务分析

　　张先生一家，夫妻两人均30多岁，女儿2岁，工作生活都相对较为稳定，是典型的处于成长期的家庭。家庭年收入共计27万元，年支出共15.6万元，年结余11.4万元。现有固定资产600万元，其他可变现资产25万元，负债80万元，总体来看负债比例不高，但资产流动性相对较弱。

　　1、女儿出国留学计划

　　养老是当前社会首先应考虑的，根据此前的调查，只有10%的人在退休后能够靠自己的财富积累过上满意的老年生活，而且随着医疗科技水平的快速发展，现代人寿命越来越长，对养老规划的要求就更高了。如果张先生希望在他60岁退休后能够每年支出相当于现在的10万元水平，假设张先生寿命可以到90岁，平均通胀水平3%的情况下，在退休时家庭需要积累约400万元。即使每年结余不再作他用，全部存一年定期，到退休时也只有369万元。更不用说期间还需要为女儿提供教育经费。同时，目前的医保体系和大病医疗险都没法覆盖所有老年人的医疗支出，而其中很多花费不菲，张先生还需要为此做额外准备。所以养老目标需要设立一个“养老基金”，通过一定的投资方式来实现，而且越早准备，越能够轻松应对可能发生的变化。

　　目前张先生家庭拥有3套房产，有两套属于投资性质的，按照目前的经济形势和房产政策来看，房地产价格再出现大幅上涨的可能性并不大，所以如果出于投资，可以考虑将房产变现，用于其他投资项目。按照张先生目前的投资结构看，基金投资和存款在资产中的占比都很低，可以看出张先生对风险投资的偏好不是太强。目前市场上有大量针对高资产客户的产品，不仅风险较为可控，收益也非常不错。例如一些项目信托产品，有充分的抵押或质押担保，期限一年半左右收益一般在7%～10%，销售起点金额为100万或300万元。如果张先生对于房产投资趋势也比较犹豫，考虑将投资性房产变现的话，可以将资产投入这类产品中。如果张先生希望参与到证券等高风险投资中的话，目前有很多的阳光私募产品可供选择，其中不乏一些优秀的基金管理人，选择一些优秀的阳光私募产品，在风险控制的前提下，获得更稳健的收益。