受政策收紧预期加强影响，沪深股市房地产板块15日大幅下跌，当天房地产指数下跌3%，位居沪深股市板块跌幅之首。多家机构分析师称，国务院常务会议有关房地产的新政策使得市场对后市房地产业的判断由乐观改为谨慎。

　　政策预期

　　三念“紧箍咒”

　　14日召开的国务院常务会议要求，“在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头”。同时“继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房”。由于措辞语气较以往更加严厉，业界对房地产政策将收紧的预期加强。

　　受此影响，15日沪深股市房地产板块大幅下跌，截至收盘，141家房地产上市公司仅17家翻红，四大龙头地产股万科A、保利地产、金地集团、招商地产跌幅均超过3%。

　　上海易居房地产综合研究部部长杨红旭认为，在7日闭幕的中央经济工作会议公报中没有提及房价及抑制投机需求，因此市场判断对房地产市场的影响是“中性略偏好”；9日国务院常务会议明确“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施”。同日，发展改革委主任张平表示：“我国将完善住房消费和调控政策，增加中低价位和限价商品房的供应，抑制投机性购房。”由此市场判断对房地产的影响转为“中性”；到14日国务院常务会议明确提出要遏制房价过快上涨势头，抑制投资投机性购房，市场对此的判断已转向“中性偏空”。几乎在一周内对政策的预期跳出了“三部曲”。

　　国泰君安房地产分析师孙建平认为，中央第一次释放出一些城市房价上涨过快的政策信号，短期对投资者心理和房地产板块有一定负面影响。综合判断，房地产行业和板块短中期受负面影响有限。中央对行业的评判主要针对房价短期上涨过快的一线城市，二、三线城市政策压力较小。

　　地产股

　　难免震荡

　　申银万国房地产分析师李虹认为，14日国务院常务会议首次提出抑制投资购房，“加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险”，很可能二套房贷将面临调控，关键是看哪些城市要被调控。从此次会议内容表述的语气来看，未来一年房地产板块并不乐观。

　　杨红旭认为，预计二套房贷明年必定还要进一步紧缩，除此之外还可能加快推出针对大户型、高档房的政策，对外资购房重新紧缩。

　　长江证券房地产分析师苏雪晶称，14日国务院常务会议让不少分析师对后市的判断都由乐观转向谨慎，事实证明中央经济工作会议对房地产的调控不是“靴子落地”，而是刚刚开始。这对短期投资地产股影响相对较大，预计后续对非法囤地、地产企业资本市场融资以及打击捂盘行为等诸多方面都会有相关政策出台，地产股年终震荡难免。

　　上市公司

　　盈利预期不改

　　即便对房地产市场的政策预期有些“急转直下”，但各机构对房地产上市公司的盈利预期仍然没有改变。

　　申银万国最新报告称，目前房地产上市公司平均土地储备成本仍较低，按照目前开发速度，上市公司平均土地储备够维持3-5年的开发。而在目前土地储备构成中，约有67%的土地为2007年以前购置的土地，能够大幅摊薄未来的结算成本。因此，上市公司近三年毛利率仍然将维持在相对较高的水平，预计2009年、2010年和2011年行业毛利率分别为35%、35.9%、34.3%。2009年预收款的大幅增加和2010年销售增长平稳，将使得2010年的业绩增长更为确定，同时，2010年的行业平稳向上也为2011年的业绩增长提供了保障。

　　国泰君安也认为，A股主流房地产公司目前估值仍具有良好的安全边际，维持自今年8月以来观点，看好二、三线城市行业量价前景，看好二、三线城市代表股票，维持行业增持评级和超配建议。(魏宗凯)