专家透视之楼价调控

　　警惕国际游资涌入

　　西南财经大学财税学院教授付志宇

　　海南与其他发达省市不一样,国际旅游岛的定位决定了房地产业的发展不是为了增加就业,不是为了促进生产,对就业和生产仅仅是带动作用。

　　没有产业的发展,没有实体经济的增长,没有可持续的税收,地方政府的支出负担将不堪重荷。

　　从公共财政的方向看,要发展国际旅游业,成为国际旅游目的地,政府提供的公共产品质量要不断强化,公共服务水平要不断提高,公共基础设施要不断改善,但其成本却无法得以可持续补偿。

　　大家都看到的住房空置率高现象就说明这个问题,避寒概念本身就限制了其他季节旅游收入和财政收入的稳定增长。

　　《大学》中有句话叫“有土此有财,有财此有用”,意思就是土地要用于生产,财富才会增加。应该警惕重蹈上世纪80年代房地产泡沫的覆辙。

　　根据用途,房地产可区分为投资和消费两类,消费性住房的价格确实取决于市场供求,但投资性住房就不那么简单了,影响资本投资的各种因素,如资金状况、市场预期、心理承受力等也会影响房地产的价格变化。

　　海南地方政府应注意加以区分,两者之间还是有迹可循的,如经适房的面积、容积率、绿地率肯定与改善房大有不同。要注意维持保障性住宅的数量和价格稳定,限制投资性住房的过快膨胀,尤其是要对捂盘囤积等非法炒作行为严厉打击。

　　至于调控手段,要看到财税和信贷在功能上的差异。银根的收缩固然可以起到一定的抑制作用,但对于实力雄厚的投资者效果并不明显。我们要警惕海南房地产市场的投资已经不限于国内大城市的剩余资本,连国际游资也在试图进入。

　　因此加大财税政策的调控力度才是下一步的重心。财产税是最好的调节机制,可以考虑在海南进行物业税试点改革,时机成熟再全面推开。

　　专家透视之旅游定位

　　国际旅游岛不应是“豪华别墅区”

　　中国社会科学院旅游研究中心特约研究员刘思敏

　　“国际旅游岛”的建设,囊括了经济发展的结构、福利的结构和人本关怀的结构等方方面面的科学推进,是一种新型的、和谐的发展模式。

　　由于涉及国家部署问题,对于海南未来的发展,不能光以GDP来衡量,更多地要放在国家的角度去看。海南要作为生态补偿机制试点省,在“洋浦风波”和“地产泡沫”的破灭之后,要想走出发展的迷途,在全国兄弟省市GDP排名中,海南要有长期敬陪末座的勇气。

　　很长一段时间以来,海南岛都以“东方夏威夷”自喻。其实,这仅仅是以椰风海韵等一部分自然资源来比较的。可以肯定地说,从自然风光、环境条件、气候条件等先天条件来看,海南岛与夏威夷相比,并不具有明显优势。

　　虽然夏威夷旅游发展的经验特别是旅游产品的开发、地方特色与现代服务业的结合,可以为海南学习与借鉴,却未必是最佳的市场定位范本。

　　海南省范围的南海旅游,在地理环境、周边国情、区域发展状况等诸多方面,都与地中海存在极多的相似特点,南海类似于地中海。

　　海南国际旅游岛要想切实发展,应该以地中海为范本,把“东亚地中海”作为市场定位,并以此为载体,确立与南海周边国家和地区的竞合关系。

　　印度尼西亚、马来西亚等周边国家和地区,与海南省,在目的地形象上是合作关系,客源上是竞争关系。东亚,包括东南亚和东北亚。东南亚实际上就是中国南海周边的将近10个国家和地区,可以成为互为客源、区域品牌共享的竞合关系。因此,以海南岛为龙头的海南旅游,面对世界地图,应该眼睛朝上,找准自己的“北”。

　　海南旅游永远的第一大市场,应该是中国大陆,真正服务于内需,让国人享受到国际化水平的旅游休闲服务。如果软硬件水平到位、价格合理,海南完全可能成为国内游客海滨观光与度假的首选市场。近期海南房地产价格狂飙,极不理性,前景堪忧,海南应该是全国人民的“四季花园”(“公共绿地”),而不是“第二居所”,更不是“豪华别墅区”,房地产应该着重发展的,是包括度假村、产权式酒店等在内的旅游地产。(记者蔡华锋)