房价慢跌租金急涨 楼市夹心层叹为何总是会受伤(2)

　　中介机构

　　租金上涨 八成业务成租赁

　　近期随着大批毕业学生离校及就业潮的展开，上海住房租赁市场迎来了传统周期性热潮。加上今年调控政策之下，部分购房者调整置业计划，短期租赁过渡静待房价拐点，也使得当下住宅租赁市场中需求方的经济实力略强过往年；同时在政策重压下，更有众多投资客群转售为租。供需两旺之下，今年6月租赁市场繁荣程度尤胜去年，租金水平也开始悄然攀升，中低端物业的租金上扬拐点更为明显。

　　记者昨日在老西门某中介门口看到，以往密密麻麻的“售房信息”已被各色各样的“租赁房源”所取代，在门店的不少突出位置，房源出租信息已成为“主角”。该公司中介经纪人向记者坦言，房产新政出台后，要卖一套房子太难了。而相比之下，租赁市场却没有受太多影响，甚至比之前还要火爆些。

　　记者在多家门店了解到，由于交通便利配套成熟以及举办世博会等原因，区域内的租金比去年有了小幅上扬，房龄在10年以内，90平方米左右的2房租金在6000元/月左右；110平方米的两房则在8000元/月左右，而120平方米以上的三房月租金则超过1万元。 “业主普遍在提高租金价格。”多位中介经纪人向记者证实。

　　上海中原浦东大道分行经理夏梅芬向记者介绍，由于学生、世博及过渡性租客的增加，因此促进了近期租赁市场的活跃。在五、六月份该区域的租赁客户已经占到上门客的60%-70%。然而由于租客偏向于2000元/月的一房，以及2500-3000元/月的两房，因此造成了小户型房源的稀缺，在“供不应求”的势态下，房东有了提高租金的举措。 “租金基本上涨了10%。 ”夏梅芬如是说。

　　上海中原中山分行的黄雅燕也向记者介绍，目前中山公园出现了部分“转售为租”的房源，租赁挂牌量相较于5月份上涨了15%左右，且以两房、三房为主。客户方面，不仅出现了一部分“延长性租赁客”，还出现了部分 “过渡性租赁”和“世博短租客”，使得租赁成交量相较于5月份提高了20%左右。

　　面对当前租赁市场的成交活跃，房东也开始将租金价格提高。据上海中原中山分行经理黄雅燕介绍，目前区域内租金相较于5月份上涨了10%左右，以小户型房源租金上涨最为明显。目前老公房两房租金为3000-3500元/月，次新房两房租金为6000-7000元/月。

　　另一位在21世纪不动产工作的徐先生告诉记者，中心城区如静安寺附近的新装修二房月租如今最低价位也要3000元，高的将近要7500元。 1000元以下几乎只能租到老式里弄不到10平方米厨卫合用的亭子间，而徐汇区房屋条件较差的一室老公房月租金也要近2500元。 “现在房价已经很高，涨幅不可能太大，大概在10%左右，最高不会超过20%”。徐先生向记者透露。

　　而毕业学生青睐的高校周边房也有了5%-10%的涨幅。中原地产国权分行的鲍贤明经理告诉记者：“五角场附近一套50平方米左右一室一厅新装修房今年5月租金不到3000元，现在要3200元。整体涨幅大概在5%-10%”。鲍贤明坦言，房屋租赁市场的如火如荼，以至于租赁成交量已占中介公司总交易额的绝大部分，其所在分行近期的售租比例一般为三七开，甚至有时候到了二八开。部分中介公司甚至在5、6月份连一笔买卖都未成交，租赁业务如今成了中介公司的主要收入来源。

　　与此同时，目前其所在分行每天来了解租房信息的人有十几个之多。由于地处国权路复旦园区附近，近期的租房人群中应届毕业生约占到总人数的一半。学生中最优选择的房型大约是40-90平方米一室一厅或二室一厅的房子。为了分担房租上的压力，多数学生采取合租或拼房的方式。为此鲍先生向记者算了一笔账，“复旦周边一套二室一厅的新装修房大概在3500-4500元左右，一个人租一套一房的新装修也要2800元，这样算下来两三个人平摊又能省钱，房屋的条件一般也比一室的好。 ”鲍先生告诉记者，按照目前房屋租赁市场“付三押一”的行规，不少高校毕业生还未领到头一个月工资，就要预付相当于4个月的租金，林林总总算起来一位学生少说也要预付6000元甚至更多的房租。比起如今应届毕业生3000元左右的普遍月薪，这笔租金早已超过了他们可以承受的范围，“工作赚的钱最多只能付房租，很多父母只能每月补贴孩子生活费。所以现在的房价不可能再涨到哪里去了，买不起又租不起只会恶性循环。 ”鲍先生坦言道。

　　除此之外，市中心还出现了不少毛坯短租房源。美联物业分析，此现象的出现主要是因为快速上涨的房价使得部分投资者改变了以往长线投资的策略，转为短期出租，以期待能够根据市场走向灵活出售物业。而同时由于毛坯房的租金水平相对较低，再加上租期较短，灵活性强，这对于资金实力不强的外来求职者以及刚毕业的大学生而言具有不小的吸引力，使这一部分旺盛的租赁需求得以顺利释放。

　　虽二手房租赁市场整体回升，“冷热不均”现象却有所加剧。据21世纪不动产数据显示，近三个月期间，租金在2000-4000元/月的房源成交占比，处于持续上升趋势中，由4月的35.3%升至6月的39.3%；此类房源的挂牌租赁套数，却较前期有所减少，租金也出现10%左右的上涨。租价在8000元/月以上的房源交易情况，则相对较为遇冷，占比由4月期间的9.1%，持续滑落至本月的5.2%；部分高端住宅租金水平也在近期出现下降。

　　据21世纪不动产上海锐丰静安枫景分行经理黄志刚反映，北静安板块的标杆楼盘静安枫景，其2房和3房房源，租金已较上月有近3000元降幅，目前分别在0.9万元/月和1.1万-1.2万元/月。由于此类房源相对去化速度较慢，近期新增挂牌又有近五成之多，故不少业主选择主动降价，以求将房源出租、避免空置。另外，由于租赁挂牌增多、选择空间变大，租客不再是看1-2套房源便快速签约，而是要比较5-6套房源之后，才会有签约意向，并普遍要求业主提供让价。

　　分析

　　后期市场也难免顿挫

　　据网上房地产租赁挂牌数据显示，5-6月上海租赁房源供应量上升非常明显。5月25日租赁挂牌套数为17851套，而6月25日租赁挂牌套数为22904套，增长28%。不同物业结构租金涨幅略显不同，低端物业集中的宝山顾村板块租金涨幅达到5%，中端自住区域杨浦中原板块租金涨幅达到7%，而高端物业浦东陆家嘴板块的涨幅在0.85%。

　　对此，分析人士认为，近期租赁热潮有着双重动力，在买卖冷清的衬托之下，租赁市场的活跃更加显眼。应该看到的是，眼下的租赁热潮并不能规避周期性及政策性因素，特别是从买卖市场转移过来的临时过渡群体不久仍将会大量溢出。与当前快速升温相似，后期市场也难免顿挫。

　　分析人士还指出，二手房租金上涨除受供、求偏紧，房东主动上调价格等因素影响外，中介公司阶段性业务结构调整，也是促成租赁市场升温的主要原因。调控新政效应逐步体现下，为能顺利渡过市场低迷期，中介门店业务重心开始向租赁倾斜，在多数租金上涨的板块，这种表现更为明显，租赁开单量可占到业务总量的五成。此外，相比看房客户明显增加，可租房源在数量和质量上则显不足，多家中介争取一单业务时有发生，租金也在竞争中被人为抬高。

　　美联物业上海研究部认为在如今房价初现向下迹象的情况下，租金逆市上涨行为正引起市场各方关注。其近段时间的增长幅度虽然会缩小困扰多年的房屋租售比悬殊的关系，但仍旧不可避免造成租客生活成本的提高，促使合租等行为增长。预计近期租金的上涨将加快公租房政策的研究与公布周期，而作为房产税配套政策的公租房政策，其出台意在抑制房东在房产税开征后的转嫁行为，因此公租房政策公布后可能会引导市场一部分的租金价格，而作为福利性质的政策，其租金必然不会很高，成为节制到时租金飞涨的一道枷锁。

　　张骏斓 王毅鹏 见习记者 俞佳 沈梦捷