死扛明降暗降三大阵营 开发商不唱同一首歌

　　调控力度不会放松，楼市交易陷入冰封，开发商的营销策略也开始出现明显分化。坚定长期“看多”且资金充裕的房企，依然咬定“不降价”，“定价合理、项目热销”是其坚持原价销售的理由。与此同时，选择各种方式调价的开发商阵营也日益壮大；其中，有些开发商将定价权下放给区域公司，让各区域相机自主调价；而有些开发商则由总公司统一制定营销和定价策略，全国主要楼盘执行统一、明确的折扣。

　　业内人士指出，开发商各种定价策略的效果还有待后市的检验；不过，“随行就市”制定价格是必然趋势，预计在调控深入的背景下，越来越多的开发商将加入降价阵营。

　　“死扛”阵营：不愁销售

　　保利地产位于大兴区黄村的项目——茉莉公馆于6月27日开盘，当天便全部售罄。楼盘销售人员告诉中国证券报记者，此次项目共推出了650套房源已经全部预定。“项目没有优惠，没有打折，也不会降价。”销售人员直言。

　　据了解，该项目成交均价约为17000元/平方米，没有任何打折优惠活动，连楼盘最常见的一次性付款打折的销售方式都没有。在楼市降价潮来袭之际，保利茉莉公馆“不打折不优惠”的行为可谓特立独行。

　　“卖得好为什么要降价？”在面对记者的疑问时，销售人员斩钉截铁地反问道。购房人王先生告诉中国证券报记者，自己托了不少关系才拿到号。“开盘当天很多人起大早去排队摇号，就算这样还是有不少人没有排上。有些人排上号就急匆匆选房，连手续都办完了还不知道房子总价是多少。”王先生感叹。

　　不过，根据北京市房地产交易管理网数据，截至6月29日，茉莉公馆的期房已签约套数仅为30套，已签约面积为2696.53平方米，成交均价为16494元/平方米。

　　“由于6月28日是正式签约的第一天，所以大部分预定的购房者还没有完成签约。”楼盘销售人员解释，预定的购房人陆续签约后，交易管理网上的数据会有所变化。“没有排上的购房人也可以等等，看是否有购房者不签约，到时候就会有空余的房源了。”

　　茉莉公馆的销售人员还透露，“开发商有可能会根据销售情况，追开第二期。具体时间虽然还没有确定，但应该是在近一两个月内，当然也要看预售证能否及时取得。”该人士表示，如果在近期内追加开盘的话，售价应该与目前的价格“差别不大”。

　　“开发商是通过成交量与房价的不断博弈来确定最终的售价。当成交量低迷时，开发商会适当降低价格，来刺激成交量上涨。如果成交量有保证，开发商就没有降价的动力。”某房地产业内人士表示。

　　“暗降”阵营：相机定价

　　尽管一再澄清“降价”传闻，但万科北京部分楼盘价格在“遮遮掩掩”之中依然出现了下降。开发商变相优惠和各种折扣也开始慢慢打破楼市僵局。

　　“目前暂定价为每平方米13500元起，贷款可以有9.8折优惠，如果一次性付款，还可以折上再给9.5折的优惠折扣。”中粮万科长阳半岛售楼人员表示。

　　即将于7月份开盘的中粮万科长阳半岛，位于北京市房山区长阳镇起步区，主打户型为精装修的两居和小三居。

　　而该项目今年4月份参加春季房展会时开发商公布的预期价格为每平方米14000-17000元，5月份推介时预期价格为每平方米13000至15000元。北京万科总经理毛大庆此前也坦言，北京长阳项目开盘价将比预期下调不少。

　　目前中粮万科长阳半岛周边的毛坯房均价为每平方米13000-15000元。

　　该项目所在地块为北京房山区长阳镇起步区1号地，2009年9月初万科中粮以22亿元的价格买下该地块，每平方米楼面地价约合6450元。

　　万科在北京在售的5个项目中，万科假日风景、万科蓝山等销售均价从4月起也处于下滑状态。万科蓝山从4月底的每平方米43000元降至目前的39800元，同时还推出“全款9.7折，首付五成以上9.9折”的优惠折扣。

　　同样“暗降”的还有位于丰台区马家堡区域的7克拉项目，6月19日开盘的该项目均为小户型，距离地铁4号线和修建中的10号线二期不远。

　　售楼人员表示，没有降价，但有优惠。3.1米层高的精装平层均价每平方米23000元，全款九五折、按揭九八折，如果5日内认购更可再享受九五折的折上折。