上半年南京日均售楼107套 售楼小姐上网卖衣服

　　在“国十条”新政的调控风暴中，2010年上半年的楼市昨天画上了一个凄凉的句号，本报与南京权威房地产网站365地产家居网联合进行的统计显示，整个上半年，扣掉退房数，南京商品住宅成交仅有19406套，日均售楼107套，比此前最为惨淡的2008年还要低。

　　商品房

　　日均成交107套，惨过2008年

　　昨天，有媒体公布的数据显示，南京上半年商品住宅成交达到或接近19600套，而扣掉退房数，实际成交套数其实更低。根据南京网上房地产的统计，上半年全市共认购商品住宅26224套，而最能反映市场状况的成交数据只有19406套，不及去年上半年40225套的一半；平均每天成交只有107套，甚至比此前最为惨淡的2008年还要低。

　　“据统计，2008年南京销售商品住宅42401套，比2007年的92523套，跌了54.17%，但08年的平均数还有116套，今年上半年107套的业绩，显示出当前楼市已经跌到了近几年来的谷底，”一位业内人士指出。

　　每月成交数如坐过山车

　　1-6月商品住宅成交数据如过山车般的曲线更凸显了楼市的暴热暴冷。上半年成交的住宅80%是在1-4月售出，五六月份的总成交量只及四月份的六成。具体来看，一月的3655套和2月的1883套尚属正常，而3月由于房价上涨过快，吸引了不少市民追涨入市，当月销售暴增至4024套，4月虽中旬出台新政，但由于初期业内和市民对新政力度估计不足，商品住宅热销势头不减，当月成交暴涨至6027套，而五六月迅速跌至1853套和1964套，平均每天只有60套左右。

　　售楼小姐上网卖衣服

　　与惨淡的销售数据一致，除个别低价入市的项目外，目前南京大多数楼盘售楼处门可罗雀。有的开发商为节省开支，招募钟点工充当售楼小姐，每小时工资5元；房子卖不掉，有的开发商干脆利用淡季搞起培训，给售楼人员找点事做。而售楼人员的境况更惨，去年还拿着高额提成，但五六月份有不少人只能拿一千元的底薪，为了谋生，有的销售小姐白天卖房子，晚上上网卖衣服。不仅收入锐减，不少售楼人员还面临巨大的心理压力。一位销售人员告诉记者，每次来一个客户就寄予了很大希望，但总是不成交，希望总是变成失望，有的售楼小姐承受不了这样的压力，在售楼处里放声大哭，还有人表示，再这样真要得焦虑症了。

　　二手房

　　房价、销量呈现“倒V字形”

　　“冰火两重天”是今年南京中介的流行语。在经历了“金三银四”的火热与楼市新政打击之后，不少房产中介都感慨“好日子结束了”。

　　二手房市场的变化，首先体现在房价呈现“倒V字形”走势。在年初的1月，南京二手房主挂牌价格出现10个月来首度环比下滑，全市挂牌价格为9500元/平方米左右。此后的2月、3月和4月，挂牌价格一路攀升，分别达到10082元/平方米、10762元/平方米和13709元/平方米。而后，随着楼市新政的出台，价格开始停止上涨步伐，转而进入下行通道。5月，南京全市挂牌价格跌到12742元/平方米。

　　除了价格之外，最能体现二手房市场冷热变化的当属成交量。上半年全市成交28580套。在1月时，很多业内人士都将该月的5683套当作是低成交，当2月成交量跌至2399套时，不少人又表示说，1月的市场其实还是不错的。事实也确实如此，在3月的5698套和4月的8798套疯狂了一把之后，楼市新政终于熄灭了二手房市场的狂热，让大家见识到了什么是低谷。5月全月，南京二手房共成交3874套，环比4月下降56%，6月则更是只有2128套。

　　“上半年的二手房市场，确实可以说是经历了冰火两重天。”资深二手房人士、南京我爱我家市场部经理舒莉莉这样感叹。

　　土地

　　6月份仅一幅地块底价成交

　　据本报与365地产家居网的统计，2010年上半年南京市共出让22块地，土地成交面积114.1万平方米。虽然同比去年上半年，出让的土地规模相差不大，但由于新政前市场的持续火热，今年上半年全市的土地收入达到了94.08亿元，是去年同期的3.7倍。不过，随着4月中旬新政的出台，南京土地市场风云突变，5月朗诗地产抄底马群地块，6月全市仅出让一幅地块且以底价成交，就是最好的例证。

　　央企打盹，民企补地

　　上半年购买土地的主体也发生了很大的变化。一年前，南京土地市场还是众多央企哄抢土地的舞台，保利、中冶、招商、华润等国字号房企，都在南京土地市场玩着了“大撒把”，在地王的争夺中，这些财大气粗的央企纷纷重金抢购。而不少中小型房企可以说是一地难求，部分企业甚至寸土未得。进入2010年后，这些去年压抑已久的房企纷纷开始了找地之旅。有业内人士将此现象比喻为“央企打盹，民企补地”。

　　下半年土地供应将更多

　　好戏还在后面。根据2010年初政府部门制定的土地供应计划，南京今年将供应600万平方米的土地。因此，目前这个任务仅完成了1/6，而还有5/6的土地供应量将会在下半年推出。对此，有业内专家指出，楼市低迷的大势加之巨大的供应量，有望抑制高价地出现。如果下半年按照原定计划推地，底价出让的情况将会更多。

　　房价

　　多数老项目房价还在死扛

　　由于统计部门的6月房价指数要到中旬才能公布，目前还不能得知上半年房价变化的具体数据，但业内表示，从目前来看，新政还没能真正有效推动房价明显下跌。根据搜房网对62家在售楼盘的统计，上半年南京房价整体上涨14.36%，其中1-4月房价处于持续上涨的过程，而新政后房价下降了6%。

　　6%，是否真的有这么大的降幅？根据国家统计局公布的70城市房价指数，今年1-4月，南京市新建住房价格环比一直在涨，4月虽然出台了调控新政，但房价环比仍涨了0.9%，直到5月份，南京新建住房价格才环比微跌0.1%，离市民期盼明显降价的预期很远。

　　“从6月的市场情况来看，房价跌幅预计也很有限。一些楼盘低于预期价格销售，比如中海凤凰熙岸，开出了2万-3万元每平方米的价格，比预期的3万-3.5万元低了一大截，保利香槟国际的1.7万元均价也比周边一些在售楼盘还要低，但这些都是新开楼盘，不存在价格下跌。而一些在售的老项目，降价的还不是很多，大多数开发商还在死扛，即使搞些特价房，降价幅度和房源套数也比较有限。房价的全面回落，可能还要等到下半年，”业内分析认为。

　　-专家点评

　　上半年：

　　调控效果还不错

　　对于上半年南京房价的表现，从暴热到暴冷，专家认为，这显示了宏观调控已经显效。

　　“效果还不错，至少房价飞涨的现象得到了根本遏制。”南京苏鼎房地产研究所所长宋坚说，今年三四月份的南京楼市彻底“疯狂”，新房、二手房一天一个价，加价卖房的、胡乱抢房的，已经违背了楼市的正常交易秩序，因此调控措施的出台非常必要，而且也起到了效果。

　　宋坚举例说，新政后河西的新开楼盘和府奥园，精装修房价不到2万，虽然不算便宜，但是也比新政前开发商的预期降了5000元左右；江北的一些楼盘，也从每平方米八九千元降到了7500元，降幅同样很明显。

　　不过，对于房价还会降多少，南京合众联恒策划代理公司总经理程鹏认为，买房人不能期望过高，在现有的基础上再降一点，应该差不多了。“从中央这一轮调控的指标来看，房价下探20%左右是比较合适的，目前南京个别楼盘已经达到或者接近了这一目标。”程鹏说。

　　下半年：

　　下行至少持续到10月

　　不少买房人还关心这样一个话题：这一轮调控究竟会持续多久？何时才是出手买房的好时候？程鹏表示，只要是自己住的房子，无论何时出手都是合适的时机，因为市场变幻莫测，没人能探得到底，这就跟股市一样，再多的分析、预测，到头来可能只是一纸空谈。

　　宋坚则认为，楼市还将有两到三个月的下探期，在10月份之前，那些还没降价的开发商赶紧调价，千万不要再扛了。“中央调控也会有个期限，一般预计在半年左右，如果效果不理想，还会出台更为严厉的调控措施。”宋坚说，现在南京的楼市调控细则还没有出，这也是政府握在手里的一柄尚未出鞘的利剑，开发商千万别抱有侥幸心理。

　　本版撰文 李汇丰　马祚波　王烨