上半年广州楼市三变 楼价预期艰难逆转

　　一变———政策一压再压

　　从来没有哪一年,楼市的调控政策如这半年般密集,并且严厉。

　　还没完全迈入2010,“国4条”、“国11条”就如连环炮般砸向疯狂的楼市。二套房政策重新被提出；打击捂盘开发商须一次性公开全部房源；防止境外热钱冲击楼市；探索土地出让综合评标方法防“地王”频出；扩大经适房供应范围；规范国企投资房地产等几项重要措施的出台,让喧嚣一片的楼市顿时沉寂下来。

　　此后,无论国务院常务会议相继出台的还是到各职能部委陆续出台的文件、措施,以及各地两会期间对楼市政策的频繁动作,针对楼市调控的密度和力度都相当罕见。

　　而“4·14”新政,对二套房贷政策的再次收紧,更是这半年来调控政策的重中之重,此番调控,打破了“以往套路”的房市调控新政,在短短的几天里给中国房市带来的“转折性”巨变。当3月两会后楼市步入小阳春之际,首套住房首付提高至30%,二套住房首付提高至50%的新首付标准使得购房门槛提高,新政明确的风向标一转,楼市的火热局面有逐渐降温。

　　就在楼市新政颁布一个半月以来,各地的细则也纷纷落实。但在北京的严厉政策出台后,深圳、广州、重庆等地先后出台的落地细化措施被冠上“太温和”的帽子。尤其是高调宣称将开征“特别房产税”到最终“渝十条”的温和出台,一时之间,被认为是楼市调控转折的信号。

　　显然,这是一个误读,调控到此还并没有结束。以家庭为单位,“认房又认贷”的二套房新政将此前有漏洞可钻的炒房族和投机客也纳入监管范围,楼市的调控对象进一步扩大,调控的力度也逐步加强。

　　5月31日公布的《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》,明确将“逐步推进房产税改革”列入今年深化财税体制改革重点内容之一,在关于房产税的传言一波三折之后,其预期正逐渐明朗。

　　调控房价过快增长,让居者有其屋,是前半年调控的主要基调。而下半年,伴随着对房产税开征等政策的争论,预期调控还将继续有新招。

　　南方日报记者吴旦颖

　　二变———成交经历三部曲

　　由于政策环境变化,自年初以来,消费者观望气氛明显。去年以来广州楼市成交的价量齐升局面开始被打破。由于发展商亦普遍认为市场供应不多,还要受亚运停工影响,因而在前三个月大多不积极推货,一方面观察市场对于新价格的反应,另一方面等待政策明朗。在4月二套房贷新政出台后,各家房企原本期待的5月黄金周完全踏空,成交一片惨淡。进入6月,一些房企针对市场开始推出降价促销,力度则有大有小。而郊区盘的降价力度明显,城区盘反应相对滞后。然而受成交结构的影响,5月后广州楼市成交出现量价齐跌到量跌价涨的现象。

　　尽管今年一季度新增供应高于去年同期,但推盘量要远低于去年同期,十区月均推盘仅41个,同比减少22%。而第一季度广州十区签约11471套,同比下降38%；十区二市签约16016套,同比下降32%,成交量萎缩明显。从月度走势来看,今年一季度较去年底仍保持上升趋势,但上升势头已在2月减弱,至3月中心六区和十区的签约均价甚至略有下滑,但此下滑与成交结构有较大影响。

　　进入5月,4月新政影响开始趋向明显。根据网易房产监测到的广州市国土房管局“阳光家缘”网站签约数据,5月1日至5月31日,广州一手住宅交易面积为46.4万平方米,环比上月的66.9万平方米大跌30.6%,成交面积仅高于今年2月份39.46万平方米的低点。在价格方面,5月份广州一手住宅均价为10539元/平方米,环比下跌5.6%。

　　在6月1日至6月29日,广州一手住宅交易总成交面积为41万平方米,环比下跌8.3%,成交面积仅高于今年2月份39.46万平方米的“地量”。在价格方面,十区二市一手住宅均价为11158元/平方米,环比上升6.37%。

　　综合这半年,广州楼市经历了价量齐升、价量齐跌到量跌价稳的变化。

　　南方日报记者李广军

　　三变———楼价预期艰难逆转

　　楼市的买卖双方观点总是鲜明对立的。不过双方谁占上风则是轮流转的。这半年间,楼市最明显的变化就是,不差钱的开发商也开始熬不过零成交的压力,从“不差钱”转入“暗降”。市场从卖方市场慢慢过渡为买方市场,买家对楼价的期望也从“恐涨”变为“候跌”。

　　开发商的变化表现在对房价终于松了口。虽然从数据或从感觉上看,这半年来房价并没有下降,不过去年疯涨势头得到了明显的遏制。

　　开放商从年初不差钱坐等政策放宽的状态,转入了暗降优惠为主的客源抢夺战。从最近的手机售楼短信广告不难看出,优惠、让利、打折成为关键词。随着成交量的大幅下挫,楼价也出现小幅下跌,数据同时显示,今年5月份12880元/m2

　　的均价是今年新低,环比下跌2.4%,而前4个月的十区网签均价分别是13149元/m2、13254元/m2、13054元/m2、13192元/m2,新政初步见效,但仍然未回到去年同期的楼价水平。尽管目前真正的优惠并没有看到,但至少房价坚挺大坝已经开始松口。房价是否会如潮水般奔腾而下直落三千尺,则要看后市综合的因素影响。

　　而正因为房价开始从一路高歌猛进的状态下有所改观,购房者的心态也从原先担心房价暴涨而争先恐后买房的,变成了等等看说不定还能降的不着急状态。“零成交”的现象在各地蜂拥出现可见一斑。

　　5月份以来,北上广多个楼盘“零成交”,而目前这个趋势已蔓延到全国近30个城市。量跌必然带动价格的调整,房价逐渐开始出现松动。而这一现象,被越来越多的买家认为,是房价下行的一个重要信号。

　　虽然房价有小幅下降,但对大多数购房者来说,认为房价下行的预期越来越高涨。根据网上一项近期发起购房者在关于“什么时候是抄底的好时机”的调查中,

　　41.0%的购房者认为今年年底即是抄底的好时机,另有34.7%认为是2011年,认为现在就可以抄底的仅不到一成。

　　记者吴旦颖