上半年楼市政策频出 高烧楼价终降温

　　2010年一开春，楼市调控政策频频出台，半年时间过去了，东莞楼市出现不少新变化，成交量大幅度下降，楼盘促销越来越多，促销幅度加大。

　　日前，《广州日报·东莞新闻》联合房掌柜进行楼市问卷调查，总结半年来楼市政策调控对东莞楼市的影响及网友对楼市现状的看法。

　　政策1

　　二套房贷首付款比例不得低于40%

　　1月10日，国务院办公厅发布通知称，随着房地产市场的回升，部分城市出现了房价上涨过快等问题，需要引起高度重视，并要求金融机构对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%。

　　政策解读：信贷持续收紧，二套房贷规定逐步明确并开始严格执行。货币政策已经外松内紧，银行信贷已经明显收紧，而且银监会明确二套房贷规定，银行也开始严格执行，贷款购买第二套住房均要首付四成，而利率优惠空间也在收紧，房地产市场预期已经发生明显转变。

　　市场反应：东莞楼市继一线城市成交回落后，节后成交开始放缓，价格出现松动。

　　东莞中原地产市场研究部经理车德锐介绍，数据显示，1月份东莞商品住宅成交环比前一个月仅下降5.6%，市场仍然维持较高热度，但成交分化明显，受短期年终效应影响，豪宅和刚性自住需求持续释放。

　　但随着二套房贷规定的严格执行，投资需求、改善需求将明显受到平抑，大户洋房及小户型公寓成交预期放缓。

　　部分楼盘价格开始出现松动，促销优惠力度开始加强，但整体均价仍然维持平稳。

　　政策2

　　“粤四条”增加普通住房供应

　　2月份，广东出台“粤4条”，明确支持普通自住购房需求，契税仍然是征收1%，同时结合广东的三旧改造重点工作，增加城市中心区的普通住房供应，另外，港澳台居民在广东购房不再享受与内地居民同等优惠政策。

　　政策解读：2010年的头两个月，房地产市场利空消息频频，既有政策方面的，也有市场信息的反馈。各地政府对房地产调控政策开始逐步地细化落实。

　　市场反应：在东莞，中国银行、交通银行、招商银行、广东发展银行、东莞银行都上调了首次购房贷款的首付门槛，由之前的两成提高到三成，利率7折优惠都上调到了8.5折。

　　东莞中原地产市场研究部分析认为，楼市短期内进入了信贷最紧的阶段。

　　业内纷纷预测房地产市场的调控政策仍未出尽，从而延长了市场对政策调控的消化期和观望期，直接影响到上半年的市场成交。

　　政策3

　　全国“两会”坚决遏制房价过快上涨

　　3月5日，全国“两会”期间，国务院总理温家宝在作政府工作报告时提出四大措施，促进房地产市场平衡健康发展，并强调坚决遏制房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。

　　政策解读：调控政策频繁出台，四大措施是对之前出台的调控政策的强调和完善。

　　市场反应：业内人士认为，3月份的经济数据反映全球主要经济体制造业强劲向好，经济稳中有升；信贷增量高于市场预期，购房信贷整体上仍然趋紧；而房地产调控政策基本明朗，市场逐步消化，刚性需求仍然受到鼓励和支持，同时房价预期趋向稳定，商品房供应持续偏紧，市场成交逐步回暖，市场需求蓄势待发，只等开发商积极推盘推货。

　　政策4

　　新“国十条”　二套房首付比例不得低于50%

　　4月17日，国务院常务会议出台新“国十条”，实行更为严格的差别化住房信贷政策：

　　对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。

　　政策解读：新政提高了首付比率及二套房利率的政策，增加购房资金成本，改变政策环境预期，购房者进入新一轮观望，在短期内可令成交量下降，同时对投资客也是当头一棒。

　　而对于异地炒房也出台了相关政策：对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

　　市场反应：新“国十条”被房地产业内人士称为“史上最严厉的政策调控”。

　　东莞中原地产市场研究部认为，新一轮市场观望产生，政策调控预期持续；供需拐点即将显现；量价明显背离，缩量滞涨后预计进入盘整；地产龙头股价再创新低，楼市调整压力剧增。

　　业内观点

　　政策半年效果明显

　　合富辉煌东莞市场研究部经理李兴旺认为，目前有几方面导致了成交量下降，一部分买家进入了观望，他们看市场形势预期价格会下跌，会推迟买房，另一部分买家是因为首付提高，购买门槛提高。

　　光大景湖时代城项目经理程伟也表示，此次房地产政策出台的主要目的是挤掉楼市泡沫，可能会伤害一部分改善型客户的需求和刚性需求，先一刀切，再逐步规范，不仅是从金融门槛，更要配合其他立体化举措。程伟表示，他个人预计年底之前不可能再出台更严厉的举措。

　　东莞不会有大面积降价

　　不少业内人士表示今年的政策调控和2008年情况不同，不会出现大面积降价现象。

　　李兴旺表示，今年经济处于一个回暖的阶段，政策对价格的影响不一样，大部分开发商的资金链仍然扎实，而开发商经历了几年的市场变动，对政策比较理性，因此会拿出小部分房源进行促销，一方面保持人气，适当地回笼资金，一方面也是通过各种手段维持市场信心。记者蒋幸端