成交陷入“困境” 北京豪宅市场酝酿调整

　　4月以来，严厉的调控政策已经明显地影响到了投资购房者对后市的判断，而政策导致楼市从量跌到价跌需要一段时间，价跌的趋势已经形成。豪宅市场也非常明显地在酝酿价格调整。

　　北京房地产交易管理网数据统计显示，二季度豪宅的成交量仅为477套，为一年来的最低点，相比一季度下调了17.5%，而相比2009年同期下调更是达到了52%；销售率更是下调了48.5%。

　　尽管销售下调，但豪宅价格却依旧不降。数据显示，北京的豪宅商品房市场在今年二季度价格继续上涨，前30个项目最低价首次突破4万元/平方米，在二季度豪宅的成交最低价已经达到了4.2768万元/平方米。相比较去年三季度的2.9891万元/平方米上涨了43%。而成交均价更是从2009年二季度统计的3.1421万元/平方米调涨到了今年二季度的5.374万元/平方米。

　　搜房网数据监控中心统计数据也显示，2010年二季度，北京别墅市场成交也经历了由新政前的火爆热销到新政后的跌入冰点，4月份日均成交18套，下降到5月份日均成交不足4套，再到6月份日均成交2.5套。但二季度的整体成交仍比一季度上涨，成交均价也没有受影响。

　　北京中原认为，豪宅市场在二季度出现价格上涨的原因是，首先，楼市新政从4月底开始，商品房市场并没有出现价格立即下调的迹象，本次宏观调控目前影响的主要还是二手房市场及土地市场。商品房市场除通州等前期上涨过多的部分项目并没有形成普遍的下调。其次，本次楼市调整主要影响的是投资需求，而超高端商品房市场，部分为自住的改善性需求，这部分购房者依然入市。而且股市等其他领域的调整也使得房产依然受到部分购房者的青睐。第三，豪宅市场的地段位置比较优越，大部分为三环内的地段，对市场来说属于稀缺资源。所以豪宅市场价格的调整将落后于商品房市场。第四，豪宅的开发商都为一些业内知名企业，从企业形象等角度也很难率先降价，而且大部分为老项目后期，所以价格都保持坚挺。

　　“均价5万元/平方米的豪宅，已经明显与普通消费者无关。但是这一市场也会受到商品房市场价格调整的影响。在下半年，北京商品房市场的价格下调肯定会影响豪宅市场。”北京中原三级市场研究部研究总监张大伟认为。(记者 王营)