易宪容谈住房高空置率:必须采取措施挤出市场泡沫

　　●国内住房高空置率令人吃惊

　　●表明市场投资性购房数量大

　　●必须采取措施挤出市场泡沫

　　●防止投机炒作拖累整个经济

　　据国家电网公司的调查显示，中国660多个城市现有连续6个月以上电表读数为零的空置房6540万套，足够2亿人居住。而这仅是房地产开发商已经交易了的居民持有的住房数据。如果加上房地产商已经盖好没有交易出去的住房，当前国内住房的空置率之高更是惊人。

　　尽管有人对国家电网公司的调查数据表示怀疑，大量购买者进入房地产市场囤积住房任其空置、待房价上涨赚取价差，已是不争的事实。从这个意义上说，当前国内大中城市住房空置率并非仅是突破10%的国际警戒线的问题，也不是住房空置率过高影响住房资源的配置及影响其他居民住房福利条件改善的问题，大量的人参与房地产投机炒作，它不仅导致整个社会资源错配、价格扭曲、财富浪费，而且也改变了国人的基本价值观及行为方式，让国家金融风险进一步放大，经济结构无法调整及最终导致整个社会的不稳定。

　　可以说，当前国内居民购买住房用于投资的严重程度，不仅表现为全国有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零，而且表现为最近的住房销售全面停止后其价格则仍然处于高位，表现为2009年个人从银行借得的钱是2008年的4倍多和今年第一季度个人贷款达到9202亿元。这些现象说明，当前国内房地产住房投资性十分普遍，其重要原因是政府优惠的信贷政策通过过高的金融杠杆影响了市场的需求，从而使得国内绝大多数地区的房价都表现为严重的泡沫性。正如政府控制房价过快上涨政策所指出的，如果这种过高的房价泡沫不挤出，它不仅是影响居民的民生问题，而且会影响国家金融安全及国家的经济协调发展的问题。

　　现在的问题是，国内房地产市场的投资性，完全颠覆了中国传统的投资理财观念和价格形成体系。如，住房的投资价值代替了居住功能，住房成为投资的工具，一些人形成“购买住房一定会赚钱”、“谁拥有住房就拥有财富”的价值取向，以致让不少消费者对住房趋之若鹜。这种偏激的投资倾向，也成了这次政府房地产宏观调控的最大障碍。因为，去年国内房地产市场在优惠信贷政策推动下，房地产价格快速飚升，挤出了相当一部分以消费需求为主的购买者，进一步导致了市场价格的失真。政府房地产宏观调控政策就是要全面遏制这种过度的房地产炒作与投机。在这种情况下，这些房地产投机炒作者一定会寻求各种理由来保护其利益。比如他们会说，房价下跌对GDP有负面影响，房价下跌对地方政府财政有负面影响，房价下跌对个人财富增长有负面影响等等；他们也会说，因为通货膨胀，因为中国经济增长，因为人民币升值等等，房价不会下跌，希望以此来影响人们的心理预期，影响市场价格走向。

　　总之，前一段，国内房地产投机炒作氛围在不少人心中形成一个特有概念，即凡是投资性购买住房都能赚钱(特别是利用银行金融杠杆)。按照这一逻辑，那么，房价只能上涨而不能下跌。而且，依他们的心理，这种房价上涨越快越好。如果这种观念成气候，市场热度再上升，一定会有更多人涌进投资性住房市场跟风购买，那么，房地产价格快速飚升及房地产泡沫吹大也就是必然的事了，中国金融及经济面临的潜在风险必然会增大。这个完全与中国经济持续稳定发展及住房的基本功能相悖的住房投机炒作市场，给社会经济带来的负面影响肯定是需要严加防范的，因为，吹大的房地产泡沫一定会破灭，任何房地产泡沫破灭一定会导致金融危机及经济危机，而任何金融危机及经济危机也一定会给整个社会及人民带来严重创伤(最近的美国金融危机及欧洲主权债务危机正是如此)。

　　(作者为中国社会科学院金融研究所研究员 易宪容)