东莞楼市成交萎缩近四成 房价高企创新高

　　今年上半年，伴随着楼市调控政策的频出，东莞的楼市也变化频频，东莞楼市成交萎缩近四成。

　　相关调查显示，由于今年宏观经济环境及开发商资金环境优于2008年，普遍开发商降价意愿较小，力挺房价，多数楼盘实行5%以内的小幅促销，只有个别楼盘降价较明显，部分楼盘房价仍稳中有升，最终导致上半年房价波动较小。

　　经过两个多月的政策消化，今年上半年东莞房价上涨之势已基本停止，目前东莞楼市观望氛围浓厚， 成交量直线下滑，5月环比4月萎缩五成，6月持续减少，创2007年以来历史最低(春节月除外)。

　　合富辉煌市场研究部副经理李兴旺表示，4月的“国十条”成为东莞楼市供求关系分水岭，楼市从“供不应求”转向“供求平衡”。随着下半年供应量的加大，东莞楼市将出现一定程度“供过于求”，楼市消化压力开始积累，房价将遭遇下行压力。

　　楼市成交

　　住宅签约面积同比萎缩37%

　　2010年上半年东莞楼市整体“缩量”前行。

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上半年东莞楼市新增住宅供应仅197.7万平方米，创2007年以来同期最低。

　　上半年住宅签约面积约183.2万平方米，同比2009年萎缩达37%。

　　刚需自住占六成

　　东莞中原地产研究中心统计数据显示，2010年上半年普通住宅成交中，60~100平方米的中小户型成交比重增幅明显，占成交总量六成，这主要是受2009年底以来政策频繁出台，尤其是对投资、投机的群体，首付和利率的提高使得这些客户驻足观望或撤场，市场上的需求主要以刚性需求为成交主力。

　　受政策影响较大的两类客户如改善型客户偏向购买100~160平方米中大户型，成交同比2009年上半年分别有不同幅度下降。

　　小户型赠送空间大

　　受市场需求影响，东莞新增住宅供应中刚性需求的中小户型供应为市场的主流产品，占总量的61.95%，其中90平方米以下户型为推货重点，有赠送空间、产品灵变性强、空间使用率高的小户型产品特别受欢迎。

　　而大户型由于市场观望情绪严重，改善性需求入市步伐明显放缓，开发商推货量也随之减少，别墅供应在上半年也相对较少，这是由于别墅置业者在普通住宅跌声中也有所止步，等待市场的进一步明朗。

　　七成镇区成交下滑

　　从各区域的成交表现看，上半年东莞成交的31个区域中有8个区域成交飘红，同比上涨，有23个区域全线飘绿，成交量同比下滑，占成交区域的7成以上，整体成交情况并不理想。

　　房价走势

　　住宅均价7003元/平方米 创历史新高

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2010年上半年全市住宅签约均价达7003元/平方米，达到历史最高。

　　东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，2010年上半年东莞普通住宅、洋房、别墅等产品的成交均价同比2009年上涨了20%以上。

　　大开发商“不差钱”

　　受政策影响，上半年住宅成交同比下滑近四成，但房价走势则未现疲软，反而越走越高。

　　为何在成交量急剧萎缩的情况下东莞房价还有如此强劲的支撑力？市场分析人士认为，大多数开发商资金回笼到位，是构成今年房价整体坚挺的重要因素之一。

　　2010年上半年开发商总体销售情况看，光大、中信、万科、金地等品牌开发商的销售业绩比2009年上半年不减反增，其中光大、中信、万科销售排名位列前三位，光大的成交业绩更超过了20亿元。

　　由于大开发商占据了较大的市场份额，项目没有太大的降价压力，导致东莞整体房价趋于平稳。

　　其次目前市场大范围的降价很少，虽然部分开发商站出来进行价格调整，但整体跟风降价的项目很少，更多的项目是以少量单位来试探市场；除此以外，中高端以上产品成交比重增加，也令上半年的整体房价保持坚挺。

　　6月房价始现“稳中微降”

　　从成交量看，新政出台至今已有2个多月了，东莞楼市成交量连续两个月下跌，上门量急剧下滑，成交氛围严重不足，买卖双方观望情绪加剧。6月普通住宅仅成交19.64万平方米，共1970套，创近四年来新低。成交价格环比5月出现“稳中微降”。

　　从各盘的成交情况分析，新政后东莞各大楼盘成交量萎缩较严重。合富辉煌对东莞72个主流楼盘进行市场监测，结果显示新政后成交量环比减少四~八成的楼盘数量占54.2%。新政后，东莞房价基本停止上涨步伐，房价出现轻微波动 ，基本维持在-5%至5%上下幅度，个别楼盘下降幅度接近三成。

　　据了解，大部分楼盘成交的持续低迷也令开发商的业绩大跌，部分销售排名前十的开发商业绩下滑超过四成，六成以上开发商业绩出现下滑，下半年面临较大的业绩冲刺压力。

　　下半年供应量增加

　　与此同时，下半年东莞商品房供应量高达800万平方米，入市销售新项目大幅增加，在不明朗的市场前景之下，多数新盘定价将低于市场预期，成交价普遍偏低将进一步拉低整体房价水平，预计下半年的房价将现“高开低走”的趋势。(记者张玉云、蒋幸端)