保障房元年：开发商各显神通 品牌竞争愈演愈烈(3)

　　保障性住房市场

　　也要讲品牌

　　随着政府不断加大对经济适用房、限价房等保障性住房的投入力度，参加保障性住房项目的建设正成为房地产企业避险的绝好去处。尤其是在商品房成交大幅下降的背景下，保障性住房周转速度快的特点就成了吸引开发商的最大优势。

　　业内专家指出，虽然保障性住房利润率低，通常仅在3%左右，但在房地产宏观调控之下，不失为一个安全的经营模式。相对于普通商品房，保障性住房的建安成本较低，宣传和销售费用不高，可以很好地控制成本。更重要的是，保障性住房的周转速度快，能够加速开发商的资金周转，在当前房地产陷入僵局的情况下，无疑对开发商有很大的吸引力。

　　以北京为例，根据北京市今年的住宅建设规划，将开工建设政策性保障住房13.4万户，各类政策性住房用地占全市住房供地的50%以上，新开工建设和收购各类政策性住房占全市住房新开工套数的50%以上。此外，今年北京市住宅用地供应总量为2500公顷，其中廉租房、公租房、经济适用房、限价房和定向安置房用地占到1250公顷。

　　而从全国范围来看，根据规划，2010年我国将建设各类保障性住房和棚户区改造住房580万套，改造农村危房120万户。

　　保障性住房建设任务艰巨。

　　对开发商来说，快速发展的保障性住房无疑是个巨大的市场。 但是，“蛋糕”虽大，如果没有政策支持显然也是不可持续的。

　　现阶段，开发商仍然是保障性住房建设的主体。如何真正鼓励开发商的建设热情，确保开发商真正投入到保障房的建设中去，将是保障性住房建设目标能否顺利实现的关键。

　　徐立表示，在国外，保障性住房建设往往在利率等方面享受相关优惠，我国如何在制度设计上鼓励房地产企业参与保障性住房建设的积极性还需要继续探索。

　　业内专家指出，保障房建设除需要大量资金投入，还需要政府提供优惠的推地政策，并对建设前期的征地、拆迁进行支持。除此之外，关键还要有相应的配套措施，包括激励机制和风险分担机制，在保持政府投资力度不变的前提下，鼓励和支持民间资本进入。

　　中金公司白宏炜认为，保障房将是商品房市场的重要补充，其对商品房市场冲击十分有限，原因在于其对应的30%的中低收入人群，与商品房对应的中高收入人群没有重合；相反，保障性住房有规模的推出有利于减少政府对商品房市场的过度干预。

　　他建议，保障性住房应考虑区域差异以大城市为主，一线城市保障性住房比例可以升至50%以上，经济适用房和限价房为主；而三四线城市经济政府性住房比例可降低至30%以下，甚至更低。

　　业内人士指出，企业通过自身努力，在履行社会责任的同时，也为大规模的保障性住房建设积累了大量有重要参考意义的经验。政府应从这些项目的实施过程中总结经验，并在今后的政策推广中不断完善保障性住房建设的规范和标准。(朱宝琛)