地产板块连续反弹 开发商逆市补库存

　　住建部12日重申了将继续严格执行国十条。但从公布的措施看，并未超出市场预期，这表明目前措施将继续落实，未来地产面临的政策环境不会有太大的变化。

　　由于政策的逐步明朗，地产板块近期连续反弹，并在12日带动沪深股市继续上行。申万地产指数12日上涨3.23%，一周以来，地产板块涨幅达8.78%，反弹明显。我们认为，目前地产板块的反弹主要是对前期悲观预期的矫正，未来调控政策基调再趋紧的可能性不大，地产行业的市场空间重回中性，此外，6月地产数据也没想象中的差，投资增长不会戛然而止。

　　超跌反弹 市场逐步消化悲观预期

　　近日来地产股的反弹更多地缘于消息面的缓和，如某些城市针对三套房贷的松手；国土部加大对保障房、经适房用地的供应；加大打击囤地行为等。财政和货币手段的缓和使市场对地产的运行环境有了改观性认识。

　　4月17日至6月17日，地产板块累计下跌达20.88%，在申万23个一级行业中排名第二，政策严调引发的恐慌使得地产股大幅下跌，市场整体PNAV(股价对净资产价值)折价超过35%,一些具备潜力的中小地产商PNAV折价达60%以上。政策运行两个多月来，地产市场并未出现暴风骤雨的变化，量缩价跌正在缓慢的演进中。短期看，调控目的基本达到，是否能长期维持还有很多触发因素，如外围经济的变化，整个宏观经济的形势等。如果目前的基调能够维持，则未来成交水平还会有所反弹。我们认为，未来成交反弹更多是心理缺口的弥补，即市场认为未来地产走势不会太坏，但也不会完全放松，毕竟同去年量价齐升的态势比，目前地产市场纠结的特征过于明显。这种逆转可能在目前才被市场消化完毕，未来地产成交“鸡犬升天”的态势可能较难复制。

　　从地产股的反弹看，上周以来，全国性地产公司股价涨幅最高，为9.87%，其次为一线城市地产股，为9.48%。大地产商6月销售数据的向好进一步改善了市场看法。但从换手率看，二三线地产股明显高于前两者，上周以来，全国性地产股、一线城市地产股、二三线地产股换手率分别为7.77%、9.35%和17.14%。地产板块高换手率主要是中小地产股变化所致，从市场资金净流入角度看，地产板块资金流入率为3.37%。其中，中国宝安、天伦置业、中南建设等超过了10%，而华远地产、丰华股份、合肥城建等金额流出率超过2%，资金在地产板块内部也出现了较大分歧，对中小公司未来的走势各方不一。

　　看好后市 开发商逆市补库存

　　从12日公布的地产投资销售数据看，出乎意料的是土地购置面积和新开工面积。前6月累计土地购置面积达1.85亿平方米，累计增速达35.6%，新开工面积当月实现1.9亿平方米，达到年内新高。这说明地产商拿地开发的热情犹在，对后市仍然乐观。

　　从目前市场库存情况看，经过去年的大面积去库存和目前市场的低迷，一线城市库存基本处于低位，北京、上海、深圳的可售面积均处于近四年来的最低水平，开发商目前积极开工更多是为了储备未来的可售资源。

　　销售大幅萎缩在上半年表现明显。上半年累计销售面积为3.94亿平方米，而去年全年为9.3亿平方米，只为去年的42%，6月当月销售面积进一步下滑，同比跌幅达7%，下半年销售进一步下滑的态势基本确立。虽然有新开工面积、施工面积增长的支持，但销售的回落还会传导至投资增速，预计下半年地产投资同比增速会跌至30%左右，但我们认为这是正常回落并不代表行业的萎靡萧条，地产行业下半年的利润增长仍有保障。□中证证券研究中心 张泰欣