部分城市房租大幅上涨 专家吁整顿市场加强监管(2)

　　中低价位出租房源供应不足

　　——期待更多的公租房、廉租房盘活租赁市场

　　供求关系决定价格。和供求矛盾导致房价快速上涨相似，租赁市场需求大幅上涨造成的供求矛盾，成为近期房租价格上涨的主要原因。

　　以北京市场为例，今年以来，北京市租赁市场成交量明显增加。据链家、我爱我家、中原等多家房地产中介公司提供的租赁成交量估算，今年上半年，北京市住房租赁市场成交约63.5万套，比去年同期增加6.1%。其中，房地产调控新政出台后的二季度，租赁成交量增加明显，共成交37.7万套，同比增加约38%。

　　租房需求的增加并非偶然。近年来，北京市常住人口数量持续增加。截至2009年末，北京市常住人口达到1755万人，比2008年末增加60万人。市场分析人士认为，这样的人口增长速度，为2010年至少新增了12万套左右的租赁需求。这其中，应届毕业生产生的新增租赁需求增加最快，今年预计新增住房需求就达8万余套。

　　上半年尤其是二季度租房需求大幅增加，也有其特殊原因。在严厉的房地产调控政策影响下，房地产市场成交量大幅下滑。不仅投资性需求下降，许多原本打算买房自住的刚性需求也选择观望，暂时租房住，增加了租房需求。

　　此外，记者注意到，近期租金涨幅较大的北京和广州都在进行大范围的旧城改造。例如北京市海淀区和朝阳区为了建设中关村科技园和CBD，将位于区域内城乡结合部的城中村进行拆迁。再如广州市，对部分位于市中心繁华地段的城中村拆迁改造。旧城改造项目迫使聚居在城中村的部分外来人口转住到商品房小区当中，增加了租房需求，也增加了这些群体的租房负担。

　　需求大幅增加，而在天平的另一端，租赁市场供给不足的状况却没有改善。

　　记者近期在多家中介门店调查了解到，北京多数热点居住区的租赁供求比基本在1∶3—1∶5之间，明显供不应求。同时，整体呈现一种结构性的供不应求，特别是适合大多数普通租房者的中低价位的普通住宅供应不足，而高档公寓则供过于求。据链家地产提供的数据，目前北京普通住宅租赁供需比已经达到1∶4，高档公寓则为2.7∶1。

　　显然，要缓解租赁市场供需矛盾，当务之急是要盘活租赁市场，努力增加供应尤其是普通住房的供应。

　　实际上，租赁市场供应不足是个老问题。据中国房地产经纪人学会有关专家分析，由于近年来房价上涨较快，造成一线城市租金房价比高达1:500左右，也就是说要通过出租收回房价成本，可能需要40多年时间。对拥有闲置住房的家庭而言，出租显然不如出售套现划算。近年来屡次房地产宏观调控出台的相关文件中，都提出要“盘活住房租赁市场”，但一直没有出台行之有效的措施。多重因素影响下，租赁市场供应不足局面长期没有改观。

　　“近期租金上涨，以及房地产市场调控带来的房价稳中有降，这种市场变化会鼓励更多人把闲置的房屋用于出租。”上述专家介绍，这有可能促使租金水平逐步稳定下来。此外，除了市场自身调节之外，要使租房市场平稳，还需要有关部门尽快出台相应的鼓励措施，如通过降低租赁环节税收、征收房屋空置税、政府提供租赁补贴等方式增加住房租赁市场供给。

　　盘活存量房之外，加快廉租房和公共租赁房建设则被认为是增加租赁市场供应的最有效手段。尤其是面向中低收入家庭、新就业人员和外来务工人员供应的公共租赁房，租金低于市场水平，不仅直接增加总供应量，还能改善供应结构，改变目前租赁市场普通住房供不应求的现状。据了解，今年全国共将建设约37万套公共租赁房。再经过两三年左右的时间，公租房将形成较大的供应规模，对满足老百姓租房需求、稳定房地产市场、稳定租房价格都将起到重要作用。