开发商见招拆招应付“新政”卖房潜规则抬头(2)

　　3 少量推盘造“热卖”假象

　　如果总体量10万平方米，开盘时一下子全推出来，万一购房者不多，就会造成冷场，不利于定价和销售，但如果分5期推出，每期推两万平方米，情况就不一样了。

　　在新盘的推盘环节，不少开发商也大动心思：每次开盘只推出数量很少的新房，用“饥饿式”推盘方式捂盘惜售，造成开盘当天就出现销售量高达八九成的局面。

　　以城阳区某楼盘为例，该项目的总建筑体量多达20万平方米，但5月底开盘时一期项目一共推出了200多套房源，供应体量仅2万平方米左右；而即将于7月底8月初推出的二期项目也仅有两百余套房子，供应体量同样为2万平方米左右。

　　“这样做是为了压缩供应计划，制造一种‘饥饿式’的供应现状，很容易造成抢不到房子的现象，当然会对等候购房者的心态产生影响。”岛城一家地产营销机构的刘经理说，如果一家楼盘的总体量是10万平方米，开盘时一下子全部推出来，万一购房者不多，就会造成冷场，不利于项目定价和销售，但如果分成5期推出，每次只推出2万平方米，销售周期缩短，还可以视销售情况随时调整价格。

　　“二期推出的房源有限，而且有些房子已经早有客户预订了，所以您即使办理了VIP卡也不一定能选上房子；而且二期的销售均价肯定要比一期高，这正是我们项目具有升值潜力的表现。”在采访中，多家楼盘的销售人员均如此表示，并催促买家赶紧办理手续，交纳定金。

　　记者统计4月份以来的开盘信息发现，“少推勤推”成了众多开发企业的营销策略，多数新盘总体量多达10多万甚至几十万平方米，但每次开盘最多推出两三百套房子。

　　4 攒不够客户不会开盘

　　所谓的时机成熟，是指楼盘前期认筹的客户足够多，保证开盘时至少能消化八成以上的房源。一句话，必须保证开盘时就要出现抢房的局面，这是最主要的。

　　“我们开盘的时间还没有确定，大约会在8月初或者8月中旬，开盘前一天您的置业顾问会联系您，告诉您开盘时间和选房要求。”天泰城三期迦南美地的销售人员说。

　　“如果开盘时机不成熟，我们的项目是不

　　会贸然推出的！”采访中，这是销售人员经常挂在嘴边的一句话。据城阳区一家楼盘的销售人员介绍，所谓的时机成熟，当然是指前期认筹的客户足够多，保证开盘时至少能消化掉八成以上的房源，不至于发生开盘当天冷场的情况；再就是定价方面制定了周密的计划，对周边竞争半径内的新盘研究透彻，不至于出现定价偏高，被竞争对手“抄后路”拦截客户，或者定价太低，企业利润遭受损失的情况。

　　“一句话，必须保证开盘时就要出现抢房的局面，这是最主要的。”崂山区海口路一家新盘的销售人员说。价格不公开、办理会员卡、积累客户，所有的策略都是为了保证开盘时能有充足的人气，如果攒不够客户，即使冒着捂盘惜售被查的风险，也要等候最好的开盘时机。

　　“见招拆招”害苦购房者

　　处罚措施何时能出台

　　原本严厉的楼市调控新政，却遭遇了开发企业的“见招拆招”，市场似乎逐渐偏离了楼市调控的初衷，不少购房者感觉非常无助。

　　捂盘惜售的都有谁 “新政策出台3个月了，没少看房子，可到现在也没有买上房子。”家住市北区的陈彦虎说，5月份，市北区的华远汤米公馆开盘时，他为了选上房子到开发企业指定的银行存上了12万元，而后领到了一个选房号。

　　“但因为一期推出的房子太少 ，没轮到我选房就没房了。”陈彦虎说，此后，市北区合肥路、四方区和李沧区的3家楼盘开盘时，也曾先后去过，并按开发企业的要求，把数额不等的款项存到了指定银行中自己的名下。“我就是想为孩子选套婚房，可为什么面对这么严厉的调控政策，多次排队仍然很难买到房子？”陈彦虎很是疑惑。

　　城阳区的购房者张萱也反映说，她从3年前就在一家房产中介工作，细心的她发现，从4月份中央和地方政府陆续出台楼市调控政策以后，市辖七区内新房的供应量虽然没有“断流”，但供应步伐明显慢了下来：4月份4家新盘开盘，5月份4家新盘开盘，6月份6家新盘开盘，7月份打算开盘的据说有10多家，但期间有不少表示要等到7月底8月初才能开盘……

　　这样的供应量是正常还是不正常？有没有捂盘惜售的情况？为什么没有看到管理部门公布违规企业的名单？张萱连续用了三个问号，口气里满是不满。记者从青岛市国土资源和房屋管理局市场处了解到，该处工作人员每天都对新房市场进行拉网式检查，但检查结果还不便公布，若市民发现捂盘惜售的行为可以举报。

　　处罚措施该出台了

　　“不交钱没有选房资格，就只能在一边干等着；交了钱就感觉自己像是上了钩的鱼，只有任人宰割的份儿了！”提到楼市调控政策出台以来的买房经历，市北区的购房者刘宝锦说，即使在这轮严厉的调控政策下，买房者还是处在较量的下风。

　　“不交钱，不办理会员卡，房子再便宜也没有资格买；办了会员卡，还得等待开盘时间的到来，定价权也掌握在开发企业的手里。”刘宝锦说，多次经历人山人海的抢房场面，他感觉新政策下，购房者依然很无助。

　　从严监管房地产交易秩序，是房地产调控必不可少的一环。不少业内专家指出，在这轮席卷全国的调控当中，对开发企业的约束不应该仅仅限于政策文件的“软约束”，对于开发企业化解调控政策威力，“见招拆招”式的行为，房地产主管部门更应该拿出明确的处罚办法。

　　“如果没有震撼性的处罚措施，房地产市场的监管不能发挥威力，调控政策容易被架空。”青岛市房地产业协会会长林民庆说，不管怎么说，对开发企业针对调控政策采取的“见招拆招”新手段，是否违规违法，管理部门应跟进管理并给出解释。