“村”变“城”石家庄房地产交易市场或生变(2)

　　城中村改造基础设施同步完善

　　楼市大鳄布点石家庄

　　“其实城中村置换出的土地，位置一般都比较好，然而在前几年开发商都不愿碰，最后都成了不伦不类的小产权房”，省会一位不愿透露姓名的开发商人士向记者表示。这些城中村以前拆迁开发都不成规模，开发商拿地后，无论是土地性质，还是水电暖、道路、交通等配套设施，都无法跟上，使得项目开发成为孤岛。而三年大变样启动以来，这种局面得到了根本的改变。“现在针对城中村的改造，都是规划先行”，杜建桥介绍说，“石家庄的城中村与其他城市相比有许多不同的特点，大都建制比较完整，硬件的村落村貌，软件的村委会、村资产、村办企业等，因此石家庄的城中村改造，是多点同步推进的。”

　　而随着城市投资环境的改善，一条条道路被开通，一条条公交线延伸到原先城中村狭窄的胡同尽头，城市品位的大大提升。这也吸引了外来资金、大企业的目光。截至目前，大连万达、恒大、广厦的陆续进入就直接说明了这一点。“可以说，因城中村改造而逐步完善的城市基础设施建设，给石家庄楼市发展带来的了发展春天，整体的项目品质、楼盘质量，配套设施，也得到了飞速的提升”，香港太平洋国际投资集团国内首席执行官贾卧龙表示。

　　村民受益

　　村民变股东多房户比比皆是

　　得到利好并非仅仅楼市，直接获得利好的就是城中村的村民。随着城中村改造的完成，也意味着村民身份的改变，“由村民转变为市民，村委会转变为街道办，土地性质变更为国有，企业也进行转制，使村民成为股东，村民拥有了新的资产”。“以前一到冬天，家家户户只能烧锅炉取暖做饭，现在改成集体供水供暖，明显方便不少，家里也干净整齐很多。”采访中，原是东岗头村村民的王大妈一家在东岗怡园分到8套住房，“虽然过了三四年在外租房的艰苦日子，但是看到现在得到的收益，觉得很值。”

　　王大妈最近一直在关注房价，她计划把分到的房子留出两套供家人居住，卖掉一两套作为儿子拓展事业的投资资金，其余的全部往外租。原东岗头村民中像王大妈因拆迁而获益的村民不在少数。“如此多多房户的产生，某种程度上对一手房及二手房市场都会产生影响。”业内人士如此分析。

　　城中村土地有节奏供应

　　平抑房地产效果明显

　　“从近几年房价上涨的轨迹来看，几乎每次其他城市暴涨的时候，石家庄的房价都是不温不火的缓慢上涨行情，应该说，这和城中村置换出来的土地起到平抑作用不无关系”，香港太平洋国际投资集团国内首席执行官贾卧龙表示，由于大量城中村改造项目的存在，使石家庄楼市显得比较特殊。“就石家庄市场来看，不是完全意义上的卖方市场，从供求关系而言，一直处于供略大于求的局面，这使得石家庄楼市，即使没有调控，价格也不会上涨太快”。

　　贾卧龙表示，由于大量城中村改造项目的存在，使得石家庄二环以内的土地供应会刚性的存在。而就城中村的改造而言，从动迁，到拆迁，到规划，到建设，到回迁，这是需要一个过程的。“这根据不同的项目，完成整个链条，可能需要3-6年的时间，这就意味着这些土地并非大量集中放量上市，也就意味着房价不会因此而大起大落”。贾卧龙举例说，就如石家庄桥西区西里村是2004年开始拆迁的，而到现在该村拆迁建设的楼盘仍在销售中。

　　城中村土地改造，节奏化的供应，也得到了石家庄市三年大变样办公室工作人员的证实。

　　据石家庄市三年大变样办公室工作人员的统计，目前，城中村改造项目每年竣工约500万-800万平方米的住宅，这些新增住房被有节奏有节制地推向市场，实际上也对房地产市场起到了宏观调控作用。“今年上半年，包括北京、上海等一线城市房价飞涨的时候，石家庄楼市相对平稳，和这种城中村所起到的调控作用不无关系，所以我们本地化的楼市调控手段，相比其他城市而言，出的比较少，而石家庄楼市而言，本身也比较健康，没有太多的泡沫与投机性购房”。

　　而就长期来看，贾卧龙预计，由于大量城中村土地会分期分批的释放，所以石家庄的土地价格不会过快上涨，这也就决定了石家庄的房价不会过快上涨。“一般城中村改造项目而言，有1/3的面积用于回迁，有2/3的项目由于销售，按照目前已拆迁完成60万平方米计算，也就是未来至少有40万平方米土地用于开发销售，这将对房价过快上涨起到很好的抑制作用”，贾卧龙表示。