上海房价到底能还降多少？

　　楼市调控三个月来，在售楼盘和二手房的真实价格究竟如何？购房者到底能得到多少折扣红利？房报记者深入售楼一线，亲身一试“砍价”。在此建议购房者，在开发商名目繁杂的优惠下，还需擦亮眼睛仔细盘算，谨慎出手。

　　一手房

　　万科金色城市：

　　多重累加最多5个点

　　7月22日，万科金色城市开盘推出91平方米两房。 16号楼36套2+1精装修公寓房源，每户附送的花池和设备平台共10平方米，可以在交房时加3000元改造成一个房间。根据楼层不同，总价介于230万元-280万元之间。

　　7月26日下午两点，售楼处看房的人不满10个，工作人员比较清闲。销售人员介绍，这次开盘的户型明年6月毛坯交房，明年9月精装修交房，两梯两户，精装修标准2000元/平方米。由于此次开盘36套，户数较少，目前只剩下高区的四五套房源可选。

　　房报记者粗略计算一下，如果折算成单价，在2.53万元-3.08万元之间。 “如果对剩下的几套房源不满意，我们后期还有相同房型的房源开出来，到时候挑选余地会比较多，但是价格就不好说了。”记者追问是比现在高还是低，销售人员没有明确答复，只是说要看销售形势，但是优惠幅度应该是保持目前的标准不变。

　　据销售人员介绍，万科金色城市目前的优惠折扣为：看房下定即有一个点的优惠，下定三天内签预售合同，加一个点的优惠，如果签预售合同时首付款达到5成，可再享受一个点的优惠，即五成首付的购房者累计优惠为9.7折，如果购房者是一次性付款，享受9.5折优惠。记者继续要求再优惠点，销售人员表示：“这是最低价了，这次开盘最大优惠就是9.5折，不能再低了。”

　　万科金色城市6月对外报价3万元/平方米，交意向金总价优惠10万元。目前如果按照中间价255万元计算， 9.7折优惠价为247.35万元， 9.5折优惠价为242.25万元，总价优惠8-13万元。

　　江桥万达广场：

　　还两个点一身汗

　　7月25日，江桥板块地标楼盘江桥万达广场开盘，推出的是11层和12层的精装修酒店式公寓。面积从40平方米-60平方米不等，单价1.4万元—1.5万元。

　　7月26日上午十点不到，售楼处看房人数不多，但业务员多在接受电话咨询，显得有些忙碌。一销售人员上前推荐，这次开盘的小户型属于商住两用，明年此时交房。一套房子最低60万元，最高也不过80多万元。考虑到商住两用房的贷款成本问题，记者请销售人员大致算了下：如果购买60平方米左右的单元，总价80余万元，首付五成后，因商业用房贷款利率上浮、最高年限为10年，相当于每月还款4000多元。 “交房后，你们委托出租吗？大概能租多少？”销售人员回答说，公司不接受委托经营，明年的租金行情可能在2000元-3000元/月之间。尽管网上房地产显示，该楼盘最新开盘的房源多数处于可售，但销售人员表示，开盘当日购买的人比较多，实际可选的房源没有那么多，部分楼层和户型已经被预订，如果要购买，还是要尽早选定满意的楼层。

　　当问及是否有折扣时，该售楼人员一口回绝。 “如果是一次性付款呢？”回答有些松口了：“这还是要到签约的时候具体洽谈”。记者追问： “能有多少？”销售人员有些不耐烦： “最多也就让一两个点吧”。另一售楼人员走过来说： “开盘当日，无论是贷款还是一次性付款，全部优惠两个点，到今天为止，一概没有”。

　　最后记者与售楼人员谈下来的价格是这样的：如果能一次性付款打9.8折，按揭则没有优惠。“不用再谈了，这已经是最低价了。”一位销售人员说。

　　二手房

　　达安锦园：

　　砍15万元没成功

　　同时贴上 “内环内”、 “小户型”、 “毛坯房”三个标签的房源，必定是二手房中的热门房源。最近，佳歆房产挂牌的一套达安锦园60平方米小户型成了咨询热点。

　　这套房子位于20楼以上，属于该小区内少有的一房小户型。经纪人介绍，房子属于动迁回搬房，业主可能有房屋闲置或是其他因素， 20天前挂牌出售，挂牌价235万元，折合单价3.9万元。

　　房报记者以现在市场行情不好为由，要求降价。经纪人坦言，他们没有浮动权，往下降必须跟业主沟通。记者又以网上有相同房源挂牌220万元为由，要求降到这一价格。经纪人表示，该类小户型挂牌共3套，此套房源价格最低，最高的要达260万元。网上显示的低价，多是经纪人吸引客户的伎俩，实际房源并不存在。记者追问，如果降到220万元就买。该经纪人回答： “10天前有购房者一口砍价15万元，被业主当场回绝，现在还是一样，没办法砍价”。最后，经纪人再三劝记者好好考虑，这类小户型在该小区本来就少，抛出来的更少。如今动迁户的产权还在办理过程中，估计真正交易还要等到1个月以后，业主的让价底线最多也就在5万元以内。

　　世纪同乐：

　　次新房卖了老工房价

　　位于曹杨路、顺义路的世纪同乐，属于内环次新小区。曹杨板块是成熟的居住区，周边已开通的轨道交通有3号线、 4号线、 11号线，未来还将开通13号线、 14号线。日前，房地产时报记者发现该小区挂出一套98平方米、 219万元的两房，单价仅2.2万元，与周边老工房价格相差无几。

　　去了现场 才 发 现 ，这套急售房位于4楼，南北通，但靠近马路，再加上楼层较低，稍微有些吵闹。另外，马路对面的高楼，会对采光带来一些影响。 “这些瑕疵放在楼市火暴时，根本不是问题，但现在市场不好，客户大多很在意这些。”中介人员介绍，该房最初挂牌价280万元，一直卖不掉，后来又相继调整到260万元、250万元，仍然无人问津。中介公司就劝业主挂牌价降到219万元，各付各的税费。该小区房源销售均价约2.5万元—2.8万元/平方米，这套房子相当于降了20%以上。

　　中介人员介绍，业主之所以作出这么大让步，主要是他认为今年三四季度房价可能会进一步下跌，所以 “吐血出让”。 “这套房子属投资性质，之前一直简装出租，租金4000元—4500元/月。现在已满5年，这样购房者基本就剩下1.5%的契税和1%的中介费，房子到手225万元左右就能搞定。”

　　当记者问200万元能否成交时，中介表示，估计难，但可以再去争取一下，估计最多只能还价几万元。

　　古北嘉年华庭：

　　两个月从480万元到440万元

　　高端住宅集中的古北板块，经历了前两个月价格波动，最近业主心态渐渐平稳，能砍价的房源，要么有瑕疵，要么就是业主急卖。

　　5月底，德佑地产挂出古北嘉年华庭一套480万元的两房，外籍业主因故要在10月回国，因此要求最晚9月底之前完成所有交易手续，结款交房。这一房源为典型的急售房。

　　房源挂牌出来时，市场观望风浓厚，偶有意向买家要求还价到460万元，但业主的心理价位在470万元左右，价格谈不拢只好作罢。 6月，看中房源并愿意谈价的买家寥寥无几。回国日期一步步临近，房源出售又毫无进展，业主心态发生了微妙的变化。于是，他听从经纪人意见，将挂牌价调低到468万元。

　　降价之后， 7月看房并谈价的意向买家渐渐多了起来，前后四五个都对这套房子表现出浓厚的兴趣。经纪人建议业主选择能一次性付款的买家，以降低贷款和政策风险，因为一旦签订合同，买家的贷款遇到问题，将拉长交易时间甚至造成交 易 失 败 ，卖家可能人已回国，房子却还没卖掉。

　　看房者中有一位买家承诺一次性付款，但也以此为条件，要求业主降价到440万元。这位外籍业主权衡再三，采纳了经纪人的建议， 7月20日，以440万元的成交价和买家签订了合同。记者唐颖豪何丹丹张之花