房企追逐北京CBD 血拼调控无人区

　　在经历了内定风波、停止交易和改革招投标之后，8月2日，北京CBD包括中服地块在内的12个地块竞标正式启动，包括中信、富力、万达、远洋、SOHO中国等知名开发商悉数到场。

　　除此之外，这场仅为初次招标的竞标活动还吸引了三星、宝马甚至影视公司等总计61家企业的参与。以至于，SOHO中国董事长潘石屹在微博中表示：“史上最庞大的土地投标。”

　　中服地块被业界认为是CBD最后的黄金地块，其更重要风向标意义则是，商业地产与住宅地产价格倒挂历史或将在楼市调控中出现逆转。

　　房企追逐CBD

　　本次CBD竞标地块，包括中服地块在内的12家地块。

　　来自北京市规委人士内部消息称，12宗土地的招标将分两个阶段进行，第一阶段为规划设计方案投报，占综合评标的20分(满分100分)；第二阶段为综合内容投报，即土地出让金的数额、付款进度等。只有参与第一阶段投报的投标人方有资格参与第二阶段的投标，如果第二阶段的投标人为联合体，则联合体中必须至少有1家单位参与第一阶段的投报。

　　据北京市土地整理储备中心相关负责人表示，投标、开标及评标时间拟在9月中旬，具体时间安排将根据第一阶段的进展进行调整。根据《招标文件》规定，除规划设计单位不允许独立投标外，中华人民共和国境内外企业(除法律另有规定外)均可参加投标，可以独立投标或联合投标。对于联合投标的企业数量和各方出资比例也没有限制。

　　相比此前，门槛规定已经较为宽松，这也是有如此多的企业报名参加的原因所在。至于中服地块最终将花落谁家，各个企业几乎都保持着沉默。业内人士透露，除中服地块外的其他8个地块至今还未进行拆迁，拆迁的时间也未最终确定。所以前来竞标企业的目的很明显，就是“冲着中服地块”，潘石屹表示。此次投标的本质是争夺一张“入场券”。

　　青睐商业地产

　　有业内人士分析，中服地块分成四块后投入资金至少需要250亿元，预计楼面单价为3万元/平方米。如此高的价格为何仍遭追捧？

　　北京大学房地产研究所所长陈国强认为，由于不受楼市宏观调控政策的影响，商业地产成了房地产领域的价值洼地。“持有型的商业地产，越来越受到投资者的青睐。”

　　可以佐证的是，国土资源部公布数据显示上半年住宅供地仅为5.7万公顷，这与全年18万公顷的住宅工地计划相差甚远。与此同时，“二季度商业地产的增长速度，远远超过住宅地产。”中国某研究机构商业地产研究负责人何田告诉《中国经营报》记者。

　　数据显示，今年上半年商业地产并未受到调控政策影响显著影响，全国办公用房和商业营业用房销售面积分别同比增长53.2%和41.7%，销售额分别同比增长91.5%和57.1%，销售均价分别同比上涨25%和11%；此外，办公用房和商业营业用房开发投资额分别同比增长59.7%和34.4%。

　　开发商的热情与政府的想法不谋而合。“商业地产当住宅卖是绝对不允许，这也是中服地块曾经设定门槛的一个重要原因。”朝阳区CBD管委会一内部人士向记者透露。

　　北京市住建委、发改委、规划委、国土局四部门之前已联合发文，规定从5月31日后禁由酒店、商业立项改成小户型“公寓”出售的项目今后将被禁售。“一方面是为了肃清房地产市场混乱的秩序，另一方面也是设置门槛让商业地产回归主流。”上述朝阳区CBD管委会一内部人士表示。

　　由于商业地产投入资金巨大，中服等地块的入市也被业内人士认为是商业地产开发企业重新洗牌的过程。

　　小资料

　　中服地块位处北京国贸桥东北角，与新央视大楼、国贸中心隔街对望，因毗邻中服大厦，故被称为“中服地块”。此前中服地块单独招标时，当时设置的条件是竞买人须制定出金融机构与房地产企业的联合体方案，金融机构在联合体中的投资需超过50%，金融机构和房地产企业的资本金要求分别为50亿和30亿元。本次中服地块被拆分成z-3、 z-4、 z-5、 z-6四块地，总规划建筑面积新增25.3万平方米。

　　声音

　　我们很多城市目前正处在一个产业结构升级的阶段，对于商业地产发展带来很大的机会，这也是为什么很多城市推动商业地产发展过程中，得到当地政府大力扶持和支持的一个重要原因，因为它的投资取向和地方政府推动城市功能升级这件事是相吻合的。

　　——中国住建部政策研究中心主任秦虹

　　商业地产，特别是在上海和北京这样的中心城市，将来它的目标是要成为国际大都市的城市，它的商业地产价格应该会呈上升的趋势。相比之下，商业物业的价格在北京甚至比民用的居住住宅还要便宜，这就像猪肉的价格比很多蔬菜还要便宜一样，这是很不正常的。

　　——北京科技大学教授、博士生导师赵晓

　　商业地产不受楼市调控政策的影响，将出现井喷势头。

　　——全国工商联全国房地产经理人联盟秘书长杨乐渝

　　住宅市场已经接近饱和状态，而商业地产无论从质量、总量以及结构远未达到饱和。中国经营报