楼市调控中各方角力加剧 信号混乱房价难料

　　进入8月，楼市调控中各方角力加剧。一方面是房价仍未现大幅调整，而上海、北京、深圳等地成交量已经增加；另一方面在多个政府部门全力进行楼市问题调查的同时，中房协已多次“上书”国务院，建议暂缓出台新的紧缩性房地产调控政策。在如此混乱的楼市信号中，购房者们担忧楼市反弹，开发商担忧反弹恐遭政策重锤，二手中介担忧刚复苏的局面又被打压，“史上最严厉”的楼市调控要成“百日维新”？

　　市场表现

　　“日光盘”出现恐房价反弹

　　来自佑威及楼市专评网联合的数据显示，上周全市商品住宅成交均价虽然环比前周下跌14%，但是依旧保持在19879元/平方米。同时，沪上中环某楼盘上周开盘，当天即售罄，成为近期鲜有的“日光盘”。

　　“房价又涨了？ ”一直紧密观察沪上楼市的购房者小何疑惑地问道。他透露，早前在松江中介那里还有总价在80万元左右的房源，现在都基本在80万元以上了。 “到底是楼市底部已到了，还是开发商在搅局啊？ ”

　　中原地产和美联物业的多家门店经理表示，目前一些板块的成交量在一手市场的带动下复苏很快，部分业主开始出现议价空间收窄的情况。

　　对此，中房信分析师薛建雄指出，上周仅3个楼盘推出4.7万平方米新房源，供需比高达1:3.38，而前一周的供需求也达到1：1.35，库存的持续减少将缓解开发商资金紧张的现状。“过去几年楼市的回暖也都是在开发商降价热销后，但随后供应跟不上需求，楼市过热又可能导致房价上涨。 ”国泰君安昨日也发布研报称，目前我国房价整体尚未下跌，而明显改善的销量上升恐将导致开发商和二手房东越来越惜价。

　　部分开发商担忧政策重锤

　　成交量的火速复苏，对于一些开发商而言，并不是一个特别好的消息。“如果一些楼盘据此提高房价，我们开盘的时候再跟进，估计政策重锤也快了。 ”一位开发商代表直言道。

　　8月上半月，沪上一手房的成交量一路高升，一些降价的楼盘在取得不错的业绩后已开始谋划提价。据了解，位于内环边上的闸北某楼盘二期即将在8月中旬开盘，但是价格已从原来的24000元/平方米涨到28000元/平方米，涨幅达17%。据佑威房地产研究中心提供的数据显示，在月成交超过3套的上海63个在售住宅中，有19个楼盘在7月份的成交均价要高于4月份，涨幅在0.03%～44.96%。

　　“其实这种上涨现象对于一些准备在‘金九银十’进行营销活动的开发商非常危险。”一位开发商项目负责人向记者抱怨道。他指出，部分开发商的调价，势必会影响到市场的活跃度，到时候可能影响销售，政府又可能再次进行调控。

　　中原地产研究咨询部高级经理马冀表示，8、9月份市场情况还是不容乐观的，这个阶段就看主流开发商的表现，希望价格真的可以下来15%-20%，否则信贷政策会持续紧收。

　　业内观点

　　政策预期不明朗

　　上海浦东改革与发展研究院房地产经济研究中心主任李战军就指出，在中房协的建议中提到了全球经济形势复苏比较缓慢，调控政策对房地产相关产业的负面影响已经开始显现，而近期混乱的房地产市场信息影响了市场预期，如果再频频出台新政策，将影响明后两年的房地产市场。因此他认为调控政策关键是促进经济的平稳健康发展，大起大落目的。即便是建议，也不过是暂缓新紧缩政策。李战军坦言，讲白了，新的紧缩政策只有一个—就是房产税。而这个房产税是不是下半年出台，既有该税收本身的法理技术问题，也有一个出台时机选择问题。是通过出台房产税继续推低房价，还是在下一个房价起蓬头之时予以遏制？是针对房地产市场的价格，还是要兼顾到整个经济的复苏稳定？

　　他表示，现在的问题是政策预期不明朗，导致了市场预期不明朗，又导致了房地产营销决策不明朗。市场需要明确的政策和市场预期，减少不必要的混乱信息干扰。

　　楼市调控还未到松绑期

　　中国社会科学院金融研究所研究员易宪容则认为，坚决要把房地产宏观调控进行到底。他指出当前房地产市场上有一种流行的说法，说什么中国的房地产市场保障归保障，市场归市场。保障性住房就得由政策提供来保证绝大多数中低收入的住房问题；而市场则房价高低政府不要关注太多，高房价由市场来调节。因此，中国的高房价没有多少问题。但实际上政府的保障性住房只是整个房地产市场中的很小部分，绝大多数居民的住房只能通过市场来解决。所以要全面打击房地产投机炒作，让房地产回归其本性即消费为主导。

　　他指出，中国房地产泡沫已经吹得很大，房地产泡沫破灭对中国经济严重的负面影响也不可低估。只有把房地产宏观调控进行到底，才能减少房地产泡沫破灭对中国经济严重的负面影响与冲击。

　　复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰也向记者指出，目前，房价基本趋稳，基本达到了打击炒房、遏制投机的目的。政策反应良好，“短期内放松的可能性不大”。但他也指出，国内外宏观经济形势，又决定了调控政策再度“加码”的可能性也很低。美欧等发达经济体复苏乏力，将对中国出口造成一定的影响。而新兴市场对中国出口需求增加，也不能弥补发达国家经济疲软。因此，中国只能靠刺激内需带动经济发展，除了鼓励民间投资，还必须鼓励消费。记者 张骏斓