“空置率”之争困扰楼市 问题如何才能解决？

　　能不能用一两个楼盘的亮灯数来统计空置率？ “空置率”问题如何才能得到解决？———

　　如同凭空扔下的一枚炸弹，“6450万套空置房”的传言打破了楼市的平静，也让购房人与媒体的注意力全部转向了“空置率”这一并不算陌生，但也从未大红大紫过的话题。是好事者编造的谎言，还是一个曾被忽略的真相？在一轮又一轮声浪中，谜底似乎越发难以揭开。但是在业内人士眼中，“空置率”这一话题被争议背后，被许多人模糊、混淆的概念却得到了更加全面的诠释，“空置率”对市场的影响，也越来越明朗。

　　●“空置率”之辩：什么是“空置率”？

　　任志强：空置率是宏观概念 不能用“数灯”的方法计算

　　作为空置率之争的主力辩手，华远集团总裁任志强认为，空置率的概念主要有两个，这两个概念经常被混淆：一是按当年的竣工量与销售量计算出的空置，指当年竣工而非销售的库存量。任志强认为这个空置显示的是一级市场的供求关系，在我国的房地产景气指数统计中的空置率通常是指这一数据，并显示现房可供销售与期房可供销售之间的差别。第二个则是按全部存量计算出的整体空置率，各国大多用此数据计算整体市场中的供求关系。

　　大多数以一手市场为主的国家多会有两个统计，大多数以二手房市场交易为主的国家则通常以后一个空置率为主统计。后一个整体的空置率是不管租与购，而是以是否使用为计算条件的，而前者则是以生产销售或生产类库存概念为计算条件的(类似于工业产品的库存)。

　　同时任志强也指出，无论上述哪一种空置率的统计，其基数都是很大的，是不能像有的人那样，用数一两个楼盘的亮灯数来统计、计算的。

　　陈宝存：关于空置率 国内曾经存在不科学的指标体系

　　全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存认为，所谓空置率，国内曾经存在不科学的指标体系。目前国际上通用的住房空置指标，是住房空房率。即以一个国家或城市的实有住房总数为分母，以空房总数(一般指实际空置一年以上的住房，包括存量和新建住房)为分子，计算出空房率。

　　但是，我们原有的指标中，空置率指标与国际通行的空房率指标不具可比性。20世纪90年代初，随着住房商品化的发展，中国出台了空置商品房指标。这个指标规定，统计年度到12月31日已建成而未售出的商品房，均为空置商品房。在计算住房空置率时，最初曾经用当年建成商品房总数为分母来计算，后来又改为用当年建成住房总数为分母来计算(目前仍较多地使用这一计算方法)。再后来，空置的住房都累计了多年来的积压住房数，与当年建成住房总数相比不对口径，因而有些专家建议用连续三年建房总数为分母来计算。

　　●“空置率”之惑：

　　空置率怎会成为焦点？

　　任志强：空置率问题的根子在于社会收入分配上

　　任志强认为，老百姓有权选择把大量的钱存在银行，或是可以用房子、黄金等实物换成另外一种存在形式。如果政府可以容忍民众把钱存在银行等着贬值，却不能容忍把钱变成房子抵抗通胀，原因只在于政府将保证社会公平的责任推给了市场，因此空置就变成了一部分人有房子住还要占有第二套房子空着，而另外一部分没房子住却要看着房价上涨。