广州楼市投资客“回潮”九十月或现“降价风”

　　管理层近期频繁表态 楼市调控松动可能性不大

　　经过四个多月的调控，部分投资者重回市场，使得广州楼市8月成交量价齐升。不过，从整个行业来看，中央频频警示给市场吃下定心丸。业内专家认为，短期政策调控铁定不会松动，而且如果房价再度出现报复性上涨，调控政策加码也将毫无疑问。

　　“8月份成交还不错，特别是小户型交易比较多。”中山六路附近的一家中介负责人告诉记者。而且该负责人还认为，从购买的户型以及数量来看，部分投资者已经重新回到市场。

　　记者在环市西苑附近看到，部分中介门前驻足看房者一波又一波。“这个星期我们这个小店都成交了两三套，行情比六七月份要好一些。”中原地产工作人员告诉记者。另外几家中介也表示，最近的看房客人明显增多，总体成交状况也渐有起色。

　　有数据显示，从7月下半月后，市场买家的观望情绪有所缓解，部分楼市投资客也开始重新回到市场，给原本交易低迷的市场带来一丝活力。

　　广州楼市近期也出现了一波“价量齐升”的反弹。根据网易房产数据中心统计，8月1日~ 16日，广州十区二县一手住宅成交面积为32.5万平方米，已达到7月份46.3万平方米的70%，成交套数为3177套，达到7月份3690套的86%，以此计算，8月份全市成交极有可能重上50万平方米水平，成交出现明显回暖。此外，同期的住宅成交均价为11102元/平方米，与7月份成交均价相比大幅反弹近8%。

　　政策走向

　　管理层频放警示信号

　　虽然今年“4·17”新政过去4个月，但全国主要城市房价并没有出现明显的下降。最近中央高层频繁发出警示信号，被业界解读为楼市调控近期不太可能。

　　21日，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强强调，各地要继续落实好国务院关于房地产调控的政策措施，切实增加住房有效供应，坚决抑制投机炒作行为。这是8天内，李克强两次提“从中央的表态可以看出，之前有人提出的楼市调控松动的观点不攻自破了。”广州某开发商销售总监对记者表示。

　　金融系统的压力测试和国土部对闲置土地处置也引起了多方的关注。有媒体报道，监管机构日前向北京、上海等七城市的银行业金融机构下发了更为严厉的压力测试通知，要求商业银行预测最极端房价跌幅达60%。另外，国土部、住建部、银监会等多部委近期亦在打击囤地囤房方面动作频频。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，考虑到宏观经济增长，房地产政策已经进退两难。“如果第四季度房价不跌反涨，调控政策也有可能进行一定程度的加码，诸如房产税这样的调控手段。”

　　楼价预测

　　九十月或现“降价潮”

　　管理层的表态和动作基本上再次给市场吃下定心丸，多数开发商已经表示，愿意降价促销。因此，分析人士认为，在政策继续高压下，开发商在今年的9月和10月将会大面积的开展促销活动，有可能引发新一轮的“降价潮”。

　　万科美女副总裁肖莉近日公开表示，五六月份，万科平均房价比今年前4个月下调了14%，如果考虑到高端住宅销售量减少的结构性调整，万科整体价格下调幅度在10%~12%左右。而王石最近也放言，虽然楼市观望的低谷已经过去，但是价格还有10%~15%的下降空间。华远地产任志强更是号召开发商主动降价。

　　因此，地产经济学家邓浩志就认为，无论是从二级市场土地转让的活跃程度，还是新项目售价预期，以及企业融资情况看，很多开发商都面临着资金紧缺的压力，在政策“严”字当头的环境下，价格调整已经是大势所趋。

　　数据说话

　　“刚需”买家比例下降

　　根据合富置业对今年2月到7月份的二手房成交统计，虽然总体成交在7月份回升，但刚性需求的首次置业者购买比例从6月份60.3%下降为7月份的55.2%，改善性买家的比例达到34.3%，是2月份以来最高的月份。值得注意的是，在严厉的调控下，短线投资者的比例连续下降，而长期投资或出租的购房比例在经过连续4个月下降后，出现较大幅度的上升。如该类买家的比例从今年2月份的12.9%，降到6月份的5.8%，而7月份有大幅回升到8.8%，环比上涨五成以上。同时，由于银行信贷的限制，这些长线投资者一次性付款比例由6月份的53.8%上升到68.9%。业内分析人士表示，投资者已开始伺机入市。(记者 张忠安)