时评：开发商需呵护来之不易的市场增量

　　“宏观调控调整了楼市的运行周期，渐行渐远的“金九银十”，今年再次以高昂的姿态出现。来自多家房地产研究机构的数据显示，今年9月份约有近40个楼盘入市。北京楼市经过近5个月的疲态后，此次大批量楼盘入市，给平淡的市场带来亮丽的颜色。

　　目前，一个现象值得关注，8月后半月，北京楼市略有一些暖色，主要是一些楼盘的销售量开始增加。数据显示，这些楼盘虽然销售增量不是很大，但是对于滞销了近5个月的市场来说，这些暖色显得非常珍贵。同时，我们也可以看到，目前楼市出现的一丝交易量，主要是以绿地、保利、万科等大型房企，通过低开销售换来的，这些市场增量确实来之不易。

　　市场的新增量来自于需求，这些需求主要是以刚性购买为主，但同时也是经不起价格考验的需求，如果价格超过刚性需求的承受度，刚性虽然存在，但购买则不会存在。即将大量入市的近40个楼盘则属于供应，目前来看，这些供应量是非常巨大的，而且属于各种不同需求的供应夹杂存在，有些供应是满足刚性需求，有些供应则是满足改善需求，产品对应的客户群不一样，可能面临的销售结果也会有差别。

　　目前，供需都在往高走的时候，尤其是在需求略微有所改变的时候，超大量的供应就要掌握好尺度，这个尺度就是要制定一个非常合理的销售价格，不能因为市场的增量稍微有所变化，就出现坐地涨价，或者想当然地看好市场，开始再次漫天要价，高价开盘。

　　事实上，我们看到的增量，也主要是来自那些价格偏低的楼盘的交易量，这些交易量体现的是强大的刚性需求。比如说刚刚再次开盘的中粮万科长阳半岛，能够得到购买者的认可，虽然新开价格略有提升，但因产品出现差异，价格即使有所变化，还是能够得到购买者的认可。也就是说，现在的交易量，是建立在一个购买者能够接受的区间之上的，考验这个区间是购买者的刚性购买程度。

　　对于今年来说，“金九银十”虽然是传统的销售旺季，同时也是考验开发商大智慧的季节。制定合理的销售价格，甚至比如何销售更为重要。聪明的开发商应该理性地制定价格，尤其是根据市场的需求来定价。不要因为市场有所起色，就贸然提价，或者保持高房价。(张学冬)