开发商手头紧了 下半年已无力捂盘？

　　国十条房地产调控新政实施已有4个月之久。近日在广州举办的平安财富论坛上，中国住建部政策研究中心副主任秦虹表示，在房地产新政的影响下，国内房地产市场短期内进入新一轮运行周期。今年下半年和明年上半年国内房地产市场供求失衡的局面会很大程度改善。但从长期看，包括实际利率变化在内的三大因素将影响房地产行业走势。国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松则表示，房地产增速正随着宏观经济的回落而放缓。由于宏观走势的回落属于预期中回落，因此政府已没有出台新的刺激计划的必要。

　　巴曙松：融资方式和运作机制需改革

　　房地产与宏观经济走势息息相关。在对下半年宏观经济的预测上，巴曙松表示，宏观经济现在进入一个平稳的回落期，而且目前的回落是预期中的回落。所以，政府不需要出台新的刺激计划。展望三、四季度，这两个季度应该是持续平稳回落的趋势。

　　巴曙松说：“三季度G D P预计在9%上下，四季度可能是8%左右水平，明年一季度和二季度可能还会见到8%左右的水平。如果不出来新的刺激计划，按照现在的增长惯性，到下半年经济内在动力会有一个波动幅度，不是呈大幅直线上升。”

　　在这个宏观经济形势下，巴曙松判断房地产的增速已是一个回落趋势。“房地产增速从去年10月份到现在一直处于高点，到现在仍是以38%的速度在增长。随着房地产新政措施的影响，这个速度将会下滑。即使考虑到保障性住房建设跟上，这一部分的增长也会有回落。”

　　但巴曙松认为，从改革角度看，政府的调控方式、运作机制以及融资方式不做大的改革，房地产市场想取得中长期调整效果并不容易。

　　房地产行业资金来源主要有三块，预售款占了30%，债款20%-30%，对外筹资大约20%-30%。三个资金来源具有一个非常强的周期性，呈正反馈系统。房地产调控，导致地产销售下降，从而使得预售款收入下降，银行也不敢贸然放贷。地产商的资金来源就是一个陡峭的下降趋势。对开发商而言，现金流一收缩，他们就减少买地，减少新开工，从而新投资减少。等到新一轮时机来的时候，供应少了，房价就涨，预售款多了，销量也好了，地产公司业绩跟上，地王也来了。这样地产的情况是大起大落的。而美国房地产票据融资占了很大比例，地产公司的现金流比较平稳。因此在融资机制上，巴曙松不赞成一调控就卡紧地产商的融资，要维持其平稳的现金流。

　　巴曙松认为，还有一个方面是地根紧缩。一到调整时期，地方政府本能收缩卖地。到下一个周期房产供应就相应减少。房子一少，价格又上去了。因此他提出，以银根、地根为主导的措施能否改变一下，比如管住信贷，放开金融。地产商根据需要从信托那里融资。这种方式有利于市场平稳发展，避免大起大落的怪圈。“稳定增长供应，形成稳定的供应与需求，广州、沈阳土地涨幅不是太猛，跟前几年比较平稳是有关系的，我们说房地产要平稳发展，融资渠道要改，调控模式要改”，巴曙松表示。

　　秦虹：地产供需关系将扭转

　　国务院第10号文件下发实施对地产调控已有4个月之久，秦虹认为在新的调控政策下，房地产市场进入新一轮运行周期。整个调控政策改变了调控政策出台之前单边看涨的市场预期。一部分人认为房价还要涨，而一部分人认为房价会跌。同时新政也促使地产市场的供求关系相应扭转。

　　从整个情况来看重点城市住宅成交量明显下降，统计数据表明，今年1-6月份，杭州、苏州、深圳、南京、苏州、福州等地上半年成交量相比2009年同期，下跌幅度均达50%，北京将近46%的水平，上海已经超过了50%。根据中国指数研究院对全国100个城市所有在售楼盘进行实际调查，表明全国100个城市里面，房价环比上涨的有26个，环比下跌的有74个，7月份与6月份环比价格下跌达到了74个城市。整体上商品房在重点城市里面，房价快速上涨的势头得到了遏制。

　　秦虹认为，在房价预期变化的影响下，重点城市成交量下降比较明确的情况下，多数重点城市房价上涨的势头得到了控制。

　　去年1-7月份，整个房地产成交量和成交额是快速增长的态势，开发市场处于低迷状态，新开发面积负增长，在建施工面积也处于徘徊状态。但今年的房地产市场出现了完全相反的格局。整个房地产末端市场出现了明确的下滑，所有房地产指标都在历史的高位，增长速度却呈完全相反的格局。

　　秦虹个人非常有信心地认为，今年下半年房地产市场的供应非常充足。今年下半年和明年上半年地产供求失衡的状况会扭转。据其了解，有一个开发商现在对信托融资年利率18%已经愿意接受，这个融资利率在年初时只有9%。这说明开发商对资金的需求非常强烈，推后开盘将增加其销售压力。

　　保障房政策建议放开户口

　　尽管成交量较去年同期大幅下降，但秦虹认为今年房地产由于总规模比较大，销售总量将保持在8亿平方米水平。秦虹说：“今年房地产市场在大城市的带动下，成交量如果略有下降，仍然会保持8亿平方米左右的水平，仅次于2009年这个成交量最高的年份。随着房地产的低迷，地产商调整价格战略。只要价格出现了回落，成交还是能够回升的。”

　　从长期来看，秦虹认为，有三大因素对房地产市场格局影响比较大，第一是实际利率的走势。抛开房地产自身的政策调整之外，整个房地产价格的走势和CPI综合之后的实际利率相比，有一个相反关系。长期宽松的利率和货币供应量上升，会导致房地产上涨。除了供求本身以外，实际利率关系很大，是因为房地产的金融属性所决定的。

　　此外中国梯度城镇化和公共服务水平决定了人口流动的趋势，进而决定了房地产市场增长的格局。近年来高校毕业生在大中城市就业人数占总数的80.8%，来自县、镇和农村的毕业生70%选择在大中城市就业。大城市的市场空间很大，同时对住房保障的要求也更加艰巨。

　　秦虹认为，今后保障型住房发展方向是要放开户口，因为以前是针对本地的居民，现在是针对外地人员，帮助他们度过艰难的时期。通过公共住房租赁使他们以后能有租赁的能力。

　　采写：南都记者 王梅丽