温州炒房团：不是传说，是个托？

　　近日，北京大学国家发展研究院教授黄益平在个人博客发表文章，就各方热议已久的“温州炒房团”进行了揭秘。黄益平称，据知情人爆料，所谓“温州炒房团”不过是开发商自编、自导、聘人演出的闹剧，以制造楼盘热销的假象，并借机炒高房价。

　　在房地产市场，温州炒房团一直是“传说”。他们携巨额资金，奔走于各城市之间，为的就是炒高房价，谋取暴利？

　　温州炒房团真的有那么神奇吗？温州人为什么要炒房？他们怎么有那么多的资金？他们又是如何像蝗虫一样在一个又一个城市进行？他们真的能从中赚到钱吗？是怎么赚的呢？

　　淡季的温州炒房团主要是“托”

　　“商业社会哪一行没有个‘托’？”一位不愿透露姓名的温州人坦言，“房托”在温州“很普遍”。

　　对此，温州中小企业发展促进会会长周德文一语道破，其实，在武汉经商的10多万温州人才是当地真正的炒家，他们“手握重金，且对市场了如指掌”。

　　据了解，目前温州炒房团主要分化为三大群体：神秘运作的地下炒房团；一些进入开发领域而饕餮丰厚利润的二三线城市开发商；值得关注的，是那些笼罩着炒房团的神秘光环而与开发商一唱一和的房托。

　　据介绍，温州房托只有在淡季才会出现。

　　“一般来讲，在温州本地都有专门的‘咨询公司’，专门接待那些‘自动找上门来的’二三线城市开发商。”该人士表示，来温州推介项目请炒房团捧场的开发商主要有两种：一种是开发项目总盘子很大，而当地的消费能力有限的；一种是房子地理位置不太好，不便于销售的。

　　而这些房托收取的是房产商的“出场费”，每人几千元到几万元不等，视促销业绩而定。

　　“由于炒房团的购房路线已经成了房价上涨的‘风向标’，不少开发商和温州炒房团合伙演起了双簧。”江城业内人士坦言，现阶段，只要有温州炒房团现身某某楼盘，出手阔绰地将多少套房子收入囊中的报道，大多是双方一唱一和的“杰作”。

　　在江城经营小商品的温州人李先生就是其中之一。

　　“炒房不是主业，大多只是配合开发商楼盘销售炒作。”李先生直言，开发商对炒房团的要求很简单——买不买无所谓，只要到场就行。“仅仅只是在楼盘露个面，然后拿完钱和礼品就走，一般半天就结束，剩下的事情就是开发商发动媒体大肆炒作‘温州炒房团出手’之类。”

　　深谙其道的周德文也有相同的经历。“前不久，我组织温州中小企业老板去武汉考察几个楼盘，刚下飞机当地就有20多家媒体举着‘长枪短炮’冲上来。事后，媒体大呼‘狼来了’，紧接着，该楼盘就多了不少闻讯而来的买房人。”

　　买房到做房 从炒家炒到开发

　　“炒房炒成房东”，被誉为炒房“杯具”。但在炒了一段时间之后，部分温州炒房团成员变成开发商，主动变“房东”。

　　据了解，在武汉，大大小小的温州开发企业就有近百家，他们大多投资二三线城市，股权分散是一大特点。尽管这个行业不断面临“调整”，但他们看好武汉的发展前景。

　　“从事情开始做，就应该知道风险在哪里，下一步就是一步一步规避风险。”说这话的还是丁科如，他在武汉做了近10年房地产开发，对于开发阶段中的一些“道道”，他的言语总是很“犀利”。

　　“‘不熟不做’是温州人做生意的基本原则。”丁科如坦言，大多数温州人做房地产开发，基本是先有项目，才成立公司，“二三线城市做开发也是量力而行，为了利润最大化，同时，也为了以更低的价格拿下土地，拿地方式也是以收购、兼并等方式为主。”以他的话说，“招、拍、挂的拿地方式，还是太奢侈了点。”

　　丁科如在武汉的房地产投资圈资金总额已达数亿元。“如果投资额超过了总额，我会拉新的股东进来。”他说，股权极为分散是温州房地产开发商的一大特点。

　　何为股权分散？即一个开发商有上十个甚至数十个股东，而董事长的股份只比股东的平均股份多一点，“与此同时，注册资金也是共同出资组成的”。现阶段，丁科如运行的房地产项目目前已基本敲定，“关键还要所有股东同意后才能实施。”

　　此外，对于做开发的“经营之道”，丁科如的合作伙伴付金华也有自己的见解：做开发跟“炒房”一个概念，“炒房是炒几套、几十套，做开发就是几百套、几千套的炒。”

　　在付金华看来，房地产行业主要遵循的就是“资本运作”，“资本运作讲求‘短、平、快’，并且讲求最佳投资时机——所谓‘时不待兵，背不借债’，也就是这个道理。”

　　对于武汉楼市后市的走向，付金华认为，沿海地区的房地产估计会有一定调整，但内地城市不会，“因为真实的需求摆在那里”。

　　会做戏，更会出戏

　　在与多个温州人的沟通过程中，记者发现，“炒房”在温州，几乎已成了“全民运动”。他们大多认为，现阶段并非“炒房”的最佳时机，“时不时爆出来的‘温州炒家’重回市场，那大多都是开发商的炒作而已”。

　　令记者颇感意外的是，大多数人知道温州人炒房是为了“赚快钱”，可不为人知的一面即是，温州人赚快钱，还从“温州老乡”身上“做笼子”。

　　在温州，真正有胆识、有气魄的还是那些有资金、有资源的地下炒房团。

　　据了解，地下炒房团分两种，一种是替开发商融资，也就是假按揭，他们同开发商勾结，可以不付首付款而“买”入房产，签订购房合同后到银行贷款，其获得的好处就是低价获得几套房产，价格往往是开盘价的五至七折；另外一种是地下炒房团完全独立运作，以小搏大，以少量首付款获得大量银行贷款，还把房价下跌的风险转嫁给银行。

　　为何说温州人还“做自己人的笼子”？其实，在炒房过程中，带头的炒家是会在开发商与“后来的炒家”中赚取“差价”的。但这一点并不妨碍温州人的团结。

　　“大事精明一点，小事糊涂一点”以一位温州人的话说，他们的聪明大多出于此。与此同时，大多数在汉的温州人也坚信，“温州人再聪明，也敌不过武汉人。”

　　温州炒家擅长“做笼子”，此举好比“做戏”一般，他们更看重“做戏”的时机。当下的楼市还未“复苏”，在他们看来，楼市倘若“一湾死水全无浪”，就必须得用力“搅一搅”。

　　等到大家都愿意“看戏”时，他们“做戏”就会更带劲。

　　此外，大多数的炒家都认为，楼市新政是一把双刃剑，现在可以说基本印证了大家的判断，新政一方面可能会加强市场的调控，确实能够遏制房价的上涨。但另一方面，会影响到整个经济的健康较快的发展。

　　那么，楼市的未来将何去何从？他们给出的答案是，明年的6月份会是一个分水岭，是政策的分水岭，也是温州资本重新选择的分水岭。

　　本报记者 张磊