记者调查南京“黑灯率”：有多少房子被空置？ (2)

　　江南八区

　　六七万套房子“疑似空置”

　　南京不少关注房地产市场的网友们前不久已经自发对空置房摸了一次底，“晒黑灯”、“晒水表”等方式虽然不够权威，不过也确实能反映南京目前的房产空置状况。

　　江南八区

　　约一成房子水表为零

　　南京一家地产网站在调查“空置房”现状时，曾选定了江宁河定桥附近的一家楼盘“踩点”：8月9日，该网站对这处交付已经3年的小区55栋的33套房源进行了“看水表”调查。结果显示，一套11楼的房源，从2009年8月份到今年2月份的6个月时间内，被自来水公司催缴了2.8元的水费，而这套房源的大门上，也贴满了各类“牛皮癣”的小广告。而1单元33户业主的水表显示，有14户的水表度数没有超过1度；2单元22户业主的水表显示，有8户的水表度数没有超过1度。

　　记者了解到，该网站得出的结论是：55户业主的水表中有22户用水不超过1度，空置率疑似达40%。

　　南京市自来水总公司也对水表度数“接近零”的比例做了估算，相关人士表示，江南八区80万户住户中，大约有8%-9%的住户，在对他们用水度数的两次抄表时间内(4个月)，用水接近于零度。换句话说，这六七万套房子“疑似空置”。“如果算上江宁、江北两大空置房较多的地区，这一比例应该更高，不过具体有多少，目前还不好估算。”

　　江北

　　“黑灯率”最高达八成

　　365地产家居网在8月初公布了南京几家典型小区的“亮灯率”，时间选在晚上7点半到10点之间，照正常情况来看，这应该是千家万户团聚的时间段。不过从统计的结果来看，一些小区的亮灯率低得惊人：2008年12月交付的江宁金王府，8月9日晚9点半的亮灯率为20%； 2008年11月交付的江北某楼盘，8月5日晚10点的亮灯率为22%；河西的几家楼盘亮灯率稍微高一些，不过也就在26%到35%左右。

　　与此同时，新浪乐居也组织网友以实拍的方式“晒黑灯”，其中江北黑灯率比较高：“21点30分，某小区三幢居民楼里有近20余户亮着灯，在江北已经算亮灯不错的楼盘，空置率60%。”“21点42分，某小区两幢居民楼只亮了4盏灯，黑灯率高达80%。”“21点57分，某小区空置率目测达70%。”

　　南京到底有多少房子被空置？

　　专家说：大概10万套！

　　那么，实际上南京到底有多少空置房呢？对这个问题，有楼市专家表示，南京的空置房有可能在10万套左右。有人认为，问题的关键不在于空置率有多高，而是应该多建保障房。

　　开发商：不好界定

　　“江宁的房子我买了三年了，打算明年搬过去住，这样的房子不能算是空置吧？”市民叶先生听说国家统计局要调查空置房，对记者说，2007年单位在江宁团购了一批房子，价钱相对比较便宜。他认为自己的房子不该算空置。

　　一家在南京宁南、河西等地“开垦”多年的品牌开发商营销部经理说，从叶先生的情况来看，空置房的确不好界定。“没人住的房子普遍存在，但其中的原因多种多样”。她认为，有人确实出于改善居住的目的，买了一套大房子，等待合适的时机入住——从买房到入住的时间有长有短，难道时间一长就算是空置吗？

　　“现在物价高涨，有人买房就是为了保值，与投资无关，这样的房子也很难被界定为空置房。”她认为，真正的“空置”应该是指投资客纯粹出于炒房的目的，快进快出，他们买房都不是以居住为最终的目标。

　　专家：约有10万套

　　南京究竟有多少空置房？记者也向房管部门进行了咨询。相关人士的答复是，“因为房产登记部门仅仅是办理产权登记及过户等手续，登记后是不是有人住，无从查起”。

　　南京苏鼎房地产研究所所长宋坚认为，看“空置”有多少还是应该看投资比例有多大，这才是空置房的“本质”。“举个例子，现在80后大都是独生子女，今后手上至少三套房，双方父母和自己各有一套。那么除了自己住的，另外两套能算空置吗？”

　　“我个人认为，当下的投资客比例不会超过20%。”按照目前南京现有的房产销售数量统计，宋坚认为南京的空置房应该在10万套左右。

　　建议：多建保障房

　　宋坚表示，一旦征收房产税的话，这些空关房的房主将损失惨重，政府有可能不管是否存在经营行为，只要名下有多套房产，统统征收房产税；对于那些并非投资客的普通市民来说，甚至会出现有人交不起税的状况。

　　“所以，我认为炒作空关房这一话题的意义不大。与其关注空关房，还不如建议政府多建点保障性住房。”宋坚说，一个正常且成熟的房地产市场，投资客一定是存在的，他们应该多交税，但不能伤及无辜。而要解决高房价，只能由政府主导多建设保障性住房，将门槛放低一点，让各个阶层的人都能居者有其屋，社会才能和谐。

　　-他山之石

　　德国：

　　空置房甚至会被推倒！

　　据介绍，西方国家对空置房均有严格的控制举措。在德国，业主被要求须在短期内让空置房屋得到重新利用。在房屋空置率超过10%的市镇，地方政府甚至会推倒无法出租的住房。在法国部分城市，在房屋空置的第一年，业主须缴纳房屋市值10%的罚金；第二年为12.5%，第三年则为15%。而丹麦早在50多年前就开始对闲置6周以上的房屋所有者进行罚款。　　　　　综 合

　　美国：

　　空置房统计法有代表性

　　目前，各国在统计方法上虽有所差异，但比较公认的是以美国为代表的做法，即以调查时点是否有人居住和使用为标准，临时性外出不计入。

　　美国统计署对空置住房的定义很简单：在调查这个时点上没有人居住的房子，即使调查时发现有人对该住宅占有和居住，但居住者在另外一个地方已经登记了常用的居住地址,那么这栋房子仍然被视为空置。

　　在确定何谓空置住宅后，空置率就可以很容易计算出来：分子是空置住宅，分母是所有住宅。

　　数据覆盖面达到全美75个最大的都市圈；调查以抽样方式进行，抽样样本量达到每月7.1万个家庭地址，数据采集方式通过电话和人工上门调查结合。（马祚波）

　　综 合