阴阳合同照签不误 深圳中介回避处罚责任

　　市场风传的“阴阳合同大限”已如期而至,但9月1日过后市场“阴阳合同”仍存在。

　　在深圳房地产市场监管办法实施后的第三个交易日,记者在深圳市房地产权登记中心看到,前来拿号排队办理房产过户的市民相比之前明显减少,与此同时,深圳国土部门显示的日成交数据也在9月1日后大幅下降,但在这里办理房产过户的市民仍然可以按照房屋原价来过户,并没有和之前有所不同。

　　而日前记者走访中介地铺,中介告诉记者,原来的“阴阳合同”仍可以操作,但方式有所改变,中介将按照“买卖双方达成的价格来出具买卖合同,但并不在合同上盖中介的章”,“合同是买卖双方签订的,与中介无关。”一名中介表示。

　　大限过后,成交重回低迷状态

　　8月初公布的《深圳房地产市场监管办法》(以下简称《办法》)于9月1日实施,《办法》第41条款中规定,房地产经纪机构不得为交易当事人规避房地产交易税费或者就同一房地产签订不同交易价款的不同合同提供便利,且规定了5万元的处罚标准。这直指深圳房产市场普遍存在的“阴阳合同”,业内普遍认为,这一条如果严格执行将禁绝“阴阳合同”,这也就是9月1日是“阴阳合同大限”说法的来源。

　　在《办法》之前,“阴阳合同”在深圳房产市场已盛行多年,买卖双方通过另外签署实际过户价格的合同,而在国土部门仍采用房产原价过户,从而回避房屋差价所征收的个人所得税和二手房交易营业税,在目前深圳高房价的背景下,这两笔税费往往高达数万至数十万元,而为客户操作这一“阴阳合同”也成为深圳房产中介默认的行规,此次出台的《办法》正是明确中介不得为买卖双方签订“阴阳合同”。

　　由于9月才正式实施,这一说法在8月直接刺激了楼市新政下低迷的深圳楼市,此前深圳二手房成交在新国十条的调控下一直处于低迷状态,每日成交在400套左右,每周成交在2000套上下,而到了8月底,由于这一政策的“大限”作用,买家加紧集中入市带来了深圳楼市8月成交量的激增,8月最后一周成交达3400套左右,日均成交800余套,而8月最后一天深圳二手房日成交达到1636套,这不仅回到调控前的水平,而且几乎回到深圳二手楼市成交最活跃的水平。

　　而到9月1日,深圳市规土委网站数据显示,当天深圳共成交二手房168套,一夜之后成交量骤然缩水九成。记者3日来到深圳房地产权登记中心,工作人员告诉记者,近两天来房产过户的市民相比8月的最后几天,人流量大幅减少,“前几天来排队排号都很靠后,今天来前面只有十几个人”一位来此办理房产过户的中介表示。

　　3日深圳二手房日成交过户只有372套,成交恢复到楼市新政前两月市场低迷的状态。地产业内人士告诉记者,新规刚实施,买卖双方、中介都在观望,预计近两周成交仍会持续低迷。“9月1日并非真正意义上的‘阴阳合同’大限,但消息的心理影响还是造成了8月市场行情的火爆,1日过后过户量大降在意料之中,买卖双方、中介近期都会观察市场。”深圳中原市场研究部总监王世界说。

　　房子仍可按原价过户

　　《办法》实施后,二手房交易是否禁止了“阴阳合同”了?答案是否定的。

　　徐先生9月3日来到位于罗湖区的某楼盘看房,在看房之余他很认真地打听所看房产的房屋登记原价,以清楚计算自己需要承担的相关税费。但带他看房的中介明确表示,“阴阳合同”还是可以签,该怎么过户就怎么过户,跟9月1日前没什么区别。

　　这名中介解释,以往做“阴阳合同”都是由中介按照房产交易合同范本出具合同由买卖双方签订,并加盖中介落款章,但现在《办法》明确打击中介帮助买卖双方签订“阴阳合同”,5万元的罚款中介也无法承受,但《办法》却对签订“阴”合同的买卖双方没有任何罚则,于是现在还是由中介为买卖双方出具合同范本,但不在上面盖章,“买卖合同是买卖双方自行缔结和签订的,与中介无关。”这名中介表示。

　　而记者从多家中介了解到,这几乎成为《办法》实施后深圳多家中介的统一行动,不少中介公司为避免因为“阴阳合同”而被罚款,而不在官方的交易合同上盖章,“我们只管交易,合同由你们自己来签,合同落款盖章让其他公司承包,这样虽然我们近段时间的交易为零,但却回避了被罚款的风险。”另外一家中介公司的置业顾问表示。

　　与“阴”合同过户价差距较大的“阳”合同的“把关”也并没有因为《办法》而变得突然严厉起来。记者3日来到深圳房产登记产权中心,置业顾问钟先生正在为客户办理房产过户手续,“之前还担心以房产证上原始价格过户和市场价差距比较大,不知道会不会遇到什么障碍,现在过户发现跟以前没什么区别。”记者注意到,钟先生为客户过户的房产仍是按房产证上原始价格进行过户,但负责登记的工作人员并没对成交价格有任何异议,顺利地完成了房产过户手续。

　　记者向一位工作人员询问,如今二手房过户是否还可以按原价过户,以及是否会因此产生个人所得税,这名工作人员只表示一切按规定来,所有税费和税率都严格按照公示的内容来收取。

　　一位地产中介向记者透露,即使“阴阳合同”真的不能签了,二手房要按评估价过户,还是有很多种方法来回避掉一部分税费,“房产评估机构可以适当做低你的房产评估价格,可以把一部分的房屋价值做到装修费中去,因为个人所得税仅是针对房产增值的部分收取,把一部分房产价值做到装修费上去就回避了部分个人所得税”。

　　中介自觉清理虚假房源信息

　　《办法》并非仅针对“阴阳合同”,事实上它是一部规范整个房地产市场的法律法规,其中涉及中介、开发商的一些细则条款也同时在9月1日开始执行。

　　“近一段时间,个别小区的房源一天可能会少几十条”,一直关注房地产市场的一位投资客表示,其关注的某楼盘在搜房网的房源一天就消失了几十套,记者在搜房网上搜索这一小区发现,该小区123平方米的某户型当时只有8套房源挂出,“就在半个月前这个户型还能搜索出40多个房源。”这名投资客表示。记者了解到,不少中介公司的置业顾问近期都在悄悄撤销其在搜房等房产网站上发布的房源信息,而搜房网上不少房源信息近期也被打上过期的标志。

　　而记者在上周末某品牌开发商的样板房开放现场也看到,《办法》中要求房产开发企业公示的内容一一挂在墙上。在《办法》中明确规定房产开发企业样本房可做为商品房买卖合同内容,在这家开发商的样板房内,记者看到,多处并非交楼标准的样板房装修部分都由开发商明确标出“非交楼标准”,样板房与交楼标准不符的部分开发商也作了标注和说明,售楼人员也会对交楼与样板房不同部分作出明确的说明。

　　新规实施,政府执法部门的配套措施也同步实施,1日下午,深圳市规划与国土资源管理委员会第一直属管理局已联合深圳市经纪协会,对景田片区的11家经纪机构进行了检查,下午又检查了4个在售房地产项目。而该委滨海管理局则成立了两个房地产市场日常巡查组,分别负责盐田辖区和东部三镇的房地产市场监管工作。该局相关负责人告诉记者,滨海管理局房地产市场日常巡查一组和二组,近期内将把所有在售楼盘和地铺巡查一遍,对有投诉和巡查发现问题的,将一查到底,督促开发商和中介积极整改。

　　深圳市规划与国土资源委员会相关负责人透露,为保证《办法》的有效实施及相关监管程序的衔接,将明确监管工作的相关制度,制定相关操作指引。“最主要还是二手房交易评估价收税的政策能否出台,那才是可以真正打击‘阴阳合同’的细则,光是《办法》还起不到应有的作用。”一位地产业内人士表示。

　　本版撰文

　　记者曲广宁　(见习记者郭彪亦有贡献)