北京楼市疑似“假性回暖”三个家庭买一套房(2)

　　“成交数据的确是逐月上升，但很明显是因为郊区中低价项目集中入市导致，不能就此推断市场普遍回暖。”亚豪机构副总经理高姗表示。

　　2010年8月，北京新建住宅期房网签总成交量达到了9211套，其中住宅为5565套，环比7月上涨了12.4%。而除去经限外的期房住宅总成交为4488套，上涨了11.2%，合计期房及现房的住宅除经限合计成交为5511套。环比7月上涨了14.5%。但是相比去年同期的13331套依然下调幅度达到了58.7%。

　　亚豪机构监测表明，万科长阳半岛、保利茉莉公馆等8月成交量前10位的项目总成交套数为2541套，是市场总量的56.6%，超过五成，而其他同期在售的400余个项目中仅有256个项目有所成交，瓜分了剩余的1947套市场份额，平均每个项目仅售出了7.6套，竞争之惨烈、销售之艰涩可见一斑。由此可以看出，8月楼市大环境仍以楼盘滞销为主，仅有少数房企迅速下调价格，迅速抢占市场。

　　上市房企高负债 降价压力大

　　9月2日，地产龙头万科(000002)、H股房企世茂房地产(00813.HK)及碧桂园(2007.HK)发布今年8月份的销售数据，其中显示，万科8月实现销售金额119.9亿，较去年同期上升149%；世茂8月单月销售额约为27亿元，较7月环比增长35%；碧桂园8月单月实现合同销售金额约为31亿元，较去年同期增长近两倍，为197%。

　　至此，万科今年已累计实现销售金额572.1亿元，同比增长40.6%，完成全年销售目标的72%。而万科下半年供应量要大于上半年，下半年单月销售有可能超过百亿元。

　　不过同时也有数据显示：135家房地产上市公司，总体资产负债率水平已达67.79%，较上年同期的63.94%上升了近4个百分点，较2009年年底的65.03%也上升了2.76个百分点。

　　从“万保招金”四大上市房企的情况来看，其资产负债率水平也均处于较高水平。其中招商地产(000024)相对较低，也达61.30%，而保利地产(600048)则高达76.77%，万科A(000002)和金地集团(600383)的资产负债率也均接近了70%的水平。

　　张大伟认为，金九银十是市场的关键期，也是调控政策和效果的关键期，“近期北京住宅库存量都在10万套左右高位，今年4季度将迎来大量新增供应，以目前的销售速度，年底库存很可能达到20万套。”大量库存、现金流紧缩以及楼盘供应量增大，都将逼迫开发商降价换销量，“这方面，上市房企可能会成为降价先锋。”

　　协成机构房地产经纪公司副总裁王裕仁表示，随着楼市成交量的放大，市场呈现出回升的迹象，然而，8月末中央政府频频释放调控的信号，部分地方政府也在着手出台进一步的调控措施，都表明政策性的拐点并没有到来。开发商一些“不合时宜”的表现，只能坚定政府进一步调控的决心，增大使用“核措施”的可能性，届时开发商的处境将更为艰难。