北京物业管理办法要求入住前须预存物业费

　　10月1日以后，北京购房人收房前，将收到开发商发放的“业主一卡通”，业主需要在卡内预存最多不超过12个月的物业服务费；从首户业主入住起，一直到全体业主和开发商完成物业共用部分交接前，都将由开发商提供前期物业服务，并不得向业主收取物业费，但在业主大会筹备组成立满3个月都未召开首次业主大会会议等4种情况发生时，开发商则可以收取物业费。《北京市物业管理办法》将于下月1日起正式施行，昨天，市住建委发布了配合该办法的实施细则。

　　物业细则·免费

　　前期物业管理免费

　　根据细则规定，下月1日起申请商品房预售和现房销售的住宅项目，都由开发商承担前期物业管理的责任，不得向业主收费。开发商可以自行提供物业服务，也可以将全部专项服务委托给物业企业，或者委托给专业性服务企业，受委托的企业要符合相关的资质要求。

　　前期物业管理期限，是指首户业主入住至业主与建设单位完成物业共用部分交接的阶段。在这个阶段，建设单位应当履行的义务包括：1、在销售房屋前确定物业服务事项和服务标准；2、委托物业服务评估监理机构对服务费用进行测算；3、将测算结果在销售场所进行公示；4、将测算出的服务费用标准和服务标准写入房屋买卖合同和前期物业服务合同；5、按照合同约定的服务事项和服务标准提供服务；6、在交付房屋前，向业主发放该套房屋的“业主一卡通”；7、向业主收费前应当履行必要的通知义务，并将收费起始时间及前期物业服务合同约定的收费标准在物业管理区域内显著位置公示。

　　“开发商在售房前委托评估机构测算物业服务费用，并写入房屋买卖合同和前期物业服务合同。这就意味着，将来业主买房时，就可以知道小区的物业服务标准和物业费标准了。”市住建委相关负责人表示。

　　物业细则·预存

　　入住前预存物业费

　　虽然前期服务费由开发商承担，但在入住前，业主也需要提前预存一笔物业费。根据细则的规定，本市将实行房屋管理“业主一卡通”制度，每套房屋对应一张“业主一卡通”。在交付房屋前，开发商应当向业主发放该套房屋的“业主一卡通”，业主入住前，应当与银行、建设单位签订前期物业服务费托收协议，按照房屋买卖合同和前期物业服务合同约定的费用标准，在卡内预存不超过12个月的物业服务费。

　　除了“预存”物业服务费外，“业主一卡通”同时具备银行端的金融功能和在北京市业主决定共同事项时的公共决策平台功能。据了解，业主公共决策平台目前已开发完毕，并将于10月1日与《北京市物业管理办法》同步上线。

　　物业细则·划卡

　　四种情形还要收费

　　新发布的物业管理实施细则中，虽然明确由开发商承担前期物业管理的责任，且在成立业主大会、与开发商完成物业共用部分交接前，业主不需要交纳物业费，但同时也明确，如果出现4种情形，开发商可以根据约定，通过银行直接从“业主一卡通”中划转前期物业费：业主大会筹备组成立满3个月未召开首次业主大会会议的；首次业主大会会议未决定解除前期物业服务合同且未确定物业管理方式的；首次业主大会会议结束后，开发商向全体业主发出书面查验通知之日起30日内未开始查验的；物业共用部分经查验符合相关标准，开发商向全体业主发出书面交接通知之日起30日内未完成交接的。

　　“业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，而全体业主基于建筑物区分所有权，围绕共有部分行使共同管理权利的组织，是业主大会。因此，业主入住以后，在符合法定条件时，应当积极组织成立业主大会，并从建设单位手中接管物业共用部分，行使共同事项的决定权。”该负责人表示，规定了4种开发商可以收费的情况，也是告诉业主，如果因为不想交物业费，“拖着”不成立业主大会是不可以的。不过，建设单位向业主收费之前，应当履行必要的通知义务，将收费起始时间以及前期物业服务合同约定的收费标准在小区内显著位置公示。

　　此外，对于在《北京市物业管理办法》实施前，分期开发建设的住宅物业项目，属于同一物业管理区域的，已有前期物业服务合同或者物业服务合同的，将按照原合同约定执行。而配建的物业服务用房，也需由测绘单位提前勘测，并在《房屋土地测绘技术报告书》中标明物业服务用房的位置、面积等情况。

　　赵莹莹 J201

　　前期物业管理四种收费情形

　　1.业主大会筹备组成立满3个月未召开首次业主大会会议的；

　　2.首次业主大会会议未决定解除前期物业服务合同且未确定物业管理方式的；

　　3.首次业主大会后，开发商发出书面查验通知30日内未开始查验的；

　　4.共用部分符合标准，发出书面通知30日内未完成交接的。

　　建设单位前期物业管理义务

　　1.在销售房屋前确定物业服务事项和服务标准；

　　2.委托评估监理机构对服务费用进行测算；

　　3.将测算结果在销售场所进行公示；

　　4.将测算出的服务费用标准和服务标准写入房屋买卖合同和前期物业服务合同；

　　5.按照合同约定的服务事项和服务标准提供服务；

　　6.交房前向业主发放该套房屋的“业主一卡通”；

　　7.向业主收费前应当履行必要的通知义务。