又见“地王”专家认为：溢价率不高无碍调控

　　冷清数日之后，一线城市土地市场渐趋回温。近十天的时间里，广州、上海、武汉等地相继传出“地王”的消息。8日 ， 卓 光 控 股 有 限 公 司 以48 .48亿元拍得上海黄浦江沿岸E 18地块(9- 3)地块，折合楼面价35490元/平方米，创下了上海住宅用地的楼面价新高。8月31日，广州番禺中心南区4- 2地块重拍，7282元/平方米的楼面地价再次刷新了该区域的住宅用地价格。同一天，万科耗资76亿元将武汉东湖中央商务区核心地段2幅商住用地收入囊中，创造了该区域新科总价“地王”。这在调控风声正紧的当下，颇有些惹眼。

　　业内人士认为，此轮“地王”并非是面粉贵过面包，溢价率不高也说明开发商拿地已相对理性，且不足以影响整个房地市场发展趋势。但随着土地“大限”的相继而至，土地市场的变数增加，不排除会有后续政策跟进的可能。

　　理性

　　“地王”溢价率不高 无碍调控

　　尽管不少城市底价成交甚至流拍、流标现象仍时有发生，但全国热点城市尤其一线城市的土地交易较以前明显活跃，成交均价上升幅度较大。中国指数研究院最新一期的报告称，9月第一周监测的20个主要城市整体成交楼面均价为2155元/平方米，环比上扬88%，住宅成交楼面均价较上周大幅上涨，达4832元/平方米，环比猛涨225%。

　　十天的时间里，广州、上海、武汉等地相继传出“地王”的消息，无疑容易引发人们对土地市场重回火爆的担忧，不过，业内人士普遍认为，现在的土地市场很难重现调控前的活跃，但长期来看一线城市尤其区域位置好的地块仍会受追捧。“仔细分析一下，这些地块虽然楼面价较高但溢价率仍较低，说明是物有所值的。”美联物业全国研究中心主任徐枫说。

　　的确，上述黄浦江沿岸地块溢价率仅为41 .3%，即使是溢价率为131%的广富林2-5号地块，也大大低于调控前水平，今年2月出让的广富林2-4地块溢价率已高达191%。有数据显示，去年上海土地市场的溢价率一般为150%至200%。

　　徐枫认为，地块所处区域位置在很大程度上决定了价格，一线城市地理位置好或发展空间大的地块，具有较大的增值空间，价格自然会比较高，而开发商也对地块未来的投资回报持乐观态度，“长期来看，由于土地资源的稀缺性，一线城市的地价会保持上涨趋势。”她预测，一线城市一旦有品质好的地块推出，仍会受到开发商们的青睐和争抢。佑威房地产研究中心副主任陆骑麟更是直言，目前一线城市优质土地甚至比同区域内豪宅还稀缺。

　　以位于陆家嘴黄金地段边缘的黄浦江沿岸E18地块(9-3)地块为例，业内人士称，该地块为陆家嘴5年来首次推出的住宅用地，既位于黄浦江沿岸，也在世博辐射区域之内，为难得的稀缺土地。“如果按照周边目前在售楼盘的价格作为参考的话，这块土地价格还是不高的。”陆骑麟如是判断。

　　中广信地产服务机构事业一部总监卞明认为，与去年或今年“两会”后出现的地王相比，这些“地王”对整个房地产市场以及买卖双方心理的影响力还相差太远，不足以影响市场发展趋势。