“金九银十”楼市迎供应高潮 或引发“降价潮”(2)

　　●土地供应放量 购地支出加大将使房企“荷包”见瘪

　　与商品房市场相对应的,还有土地市场的放量供应。按照土地出让计划,上海、广州、北京等城市的供地量远远没有达到年初的目标,在今年仅剩的4个月中,各地土地供应势必形成一波高峰。

　　在北京,几经折腾的中服地块现已拆分入市,将在9月出让,12块土地的成交总价或超过250亿元。在上海,此前流标的莘庄地铁上地块,将在9月下旬重出江湖。此外,长风地王边、新鸿基楼王边均有地块挂牌出让。广州目前挂牌的就有天河地块,以及芳村地王边地块,均为住宅用地。南京下关区近日推出了两幅地皮,仅仅是拍卖底价已经超过200亿元,有望成为中国土地拍卖史上总成交金额排行第二的地块。杭州主城区则推出了采荷单元地块,属于绝对的市中心,参考楼面价15000元/平方米,被誉为年度最佳地块。

　　中原地产研究中心高级研究主任介绍,近期政策对土地出让金缴费方式日益严厉,致使这些房企购地的资金需求及成本随之大幅增加。

　　销售低迷严重影响着房企的收入,而购地支出加大又致使那些本来殷实的房企也很快“荷包”见瘪。112家A股上市房企中报显示,上市房企上半年负债总额逾7836亿元,其中负债总额超过100亿元的公司有17家,地产四大龙头“万保金招”的中期负债达2779.4亿元。超过80家上市房企资产负债率高达50%以上。

　　显然,在融资受阻的情况下,开发商依靠销售回收资金的重要性将更加凸显,在今年最后4个月里,加速出货以缓解资金压力将成为多数开发商的必然选择。

　　●可能引发价格竞争 房价或下跌10%—25%

　　据了解,下半年金地集团推盘量将占全年总量的75%,约为200万平方米。地产龙头万科早在其中期业绩说明会上就已表示,下半年万科的推盘量会比上半年有所上升,并力争出现单月销售过百亿的超级销售业绩。招商地产高管在8月份的一次券商调研中也坦言,“9、10、11这三个月的推盘量将达全年推盘量的70%。”此外,保利、复地、富力、华润、绿城、雅居乐、中海等其他标杆房企也均在不同场合表达了加大供应量的计划。供应量大幅增多势必引发价格竞争。这使得刚刚开始的“金九银十”,由“供给潮”引发“降价潮”成为可能。

　　中国指数研究院9月1日发布的百城价格指数显示,该院对国内100个城市的全样本调查数据汇总分析,2010年8月,全国100个城市住宅平均价格为8305元/平方米,与上月基本持平,深圳、武汉、广州、重庆、南京、成都、杭州、北京、天津、上海十大城市8月的平均价格为15135元/平方米,环比下跌了0.76%。

　　“虽然跌幅很小,但这是一个重要的信号,意味着市场中的供需关系正在渐渐出现变化。”该中房研究副总监何田分析。他认为,随着潜在供应量的逐步释放,在一些2009年开工较为集中的地区已经开始出现局部的买方市场。

　　8月,在北京市工商联房地产商会组织的“当前房地产形势报告会”上,住建部政策研究中心副主任王珏林预测,下半年商品住宅价格势必会降下来。

　　不少业内人士均分析,“金九银十”楼市供应量放大,购房者有足够的挑选空间博弈房价,而在政策调控不松动的现状下,房企面临高负债和大存货双重压力,加之融资渠道不畅,融资成本飙升,下半年房价应会有所走低,尤其是四季度。

　　莫尼塔投资发展有限公司房地产分析师王沛认为,“从10月开始,随着供给的快速增长,房价可能重新进入下行周期。和前几轮周期不同,未来几个季度内的价格下跌过程是源于供求关系的自然逆转。”他估算本轮周期中房价下行的幅度在10%—25%左右,并在今年四季度和明年上半年完成一轮“价跌量升”的软着陆历程。

　　中原地产研究中心则分析,在一线城市中,由于房企总体在广州土地储备较高,有4家标杆房企可售量分别在200万平方米以上,将会引发竞争。另外上海作为房企的战略要地,是国内唯一一个十家标杆房企均有土地储备的城市,下半年各企业间的竞争也会较为激烈,这两个城市价格下行的幅度都将因此而增加。二线城市中,成都、重庆、天津、西安、佛山、武汉等供给较大的城市,有可能率先出现价格下降。

　　记者卢轶