刚性需求推动二手房量价齐升

　　中原指数系统数据显示,截止8月,北京、上海、广州、深圳、天津五大城市二手住宅成交面积较5月份低谷增加约100%-250%不等。其中,广州、深圳和天津的8月二手住宅成交量已经接近2009年的月均水平。

　　深圳成交量的大幅回升,一方面由于其房价的跌幅最大,另一方面与该市9月1日执行的打击阴阳合同的新政有关。广州和天津在新政出台后成交量的跌幅并不大,需求一直较为稳定。北京和上海8月份二手住宅成交量分别仅相当于2009年月均水平的50%和59%。可见,北京和上海受此次调控的打击最大,目前政策执行较为严格,因而成交量的反弹幅度相对较小。

　　由于政策并未有任何松动,目前市场成交量的快速回升,主要是由首次置业所拉动,这类需求相对刚性。以深圳为例,8月份成交案例中,约有60%为年龄在26-35岁之间的首次置业者。目前二手房成交量较5月最低谷已有大幅回升,新增客源量也在稳步增长中。虽然近期政策不断释放出从紧信号,但尚无具体措施出台,因此自住需求仍将逐渐入市,预计9月份各地二手住宅成交量将依然保持活跃。

　　政策出台三个月来,楼价下调不明显,下半年销售旺季又至,刚性需求买家已无耐心和信心继续观望。进入8月份,市场好转,回暖的势头逐渐明显,各片区的新收客量、看楼量普遍增加；根据相关数据估算,8月广州二手住宅成交大幅增长了46%,达到今年的最高水平；成交量已与2009年旺市的水平看齐,甚至高于2009年同期的水平。

　　市场成交氛围好转,不仅首次置业的刚性需求入市积极,二次置业者也开始入市；长线投资客重现,但所占比重暂时还小；业主信心回升,又开始反价甚至惜售；买家大多已经不再刻意压价,但市场环境变化快,业主重新强势,买家还来不及适应。

　　在中原地产相关分析人士看来,一旦后市回暖过快,政府将极有可能采取更严厉的调控政策来严控市场,从而导致房地产市场再度陷入调整。由于国务院副总理李克强于8月中旬两次发表讲话,表示要巩固调控成果,保持市场平稳发展,充分显示出中央政府对于调控从严不变的决心。其中对于二手市场至关重要的信贷政策,短期内也不会有放松的可能。因此,后市市场的回暖持续性尚不容乐观。李广军