购买二手房需防三陷阱

　　“国十条”等国家宏观调控政策出台后房价回落，北京房屋买卖、中介市场产生大量纠纷。二中院法官通过调研，为通过中介机构买房者支招，注意预防三种“陷阱”。

　　陷阱1 卖房人“一房多卖”

　　订立房屋买卖合同后，由于房价增长较快，双方交易房屋的整体价格发生了较大变化，二者间的差价有时多达几十万元。在利益的诱惑下，卖房人往往选择违约，将房屋卖给出价较高的第三方，并给新购房人办理了房屋过户手续。

　　我国房屋所有权的取得与转移以产权登记为准，过户给第三方后，原买房人无法再获得该房屋的所有权，即使已交纳购房定金或全部房款，也只能选择追究卖房人的合同违约责任，要求退还购房款。这给买房人造成重大的财产损害。

　　建议：买房人在与中介公司签订居间合同时，一定要求中介公司出示卖房人的房屋产权证原证，以保证拟购买的房屋是真实存在的。

　　陷阱2 交易没成中介仍收费

　　中介公司只负责买卖双方签订房屋买卖合同，不负责买卖合同的履行，因此，卖房人违约时，中介公司仍向买房人索要高额的居间费用。中介公司单方提供格式合同，一般都约定由买房人支付中介公司居间费用。合同法规定，买卖合同与居间合同是相互独立的，买卖合同是否履行不影响居间合同的效力，因此，当卖房人违约不履行买卖合同时，中介公司不仅不履行原有的承诺，且仍要向购房人索要相应的居间费用，如双方发生纠纷诉讼至法院，买房人一般都败诉。

　　建议：在与中介公司签订居间合同时，双方可通过补充协议方式，将房屋产权的过户作为中介公司的居间义务，谨防中介公司将产权过户排除在居间义务之外。

　　陷阱3 签佣金确认书难追责

　　中介公司在与买房人签订房屋买卖居间合同时，同时要求买房人签订《佣金确认书》，使中介公司在卖房子出现恶意违约时逃脱应承担的责任。《佣金确认书》的内容一般为，“买房人应于签字之日起给付中介公司佣金”。在法律上居间合同中的“佣金”就是指“居间费用”，佣金确认书签订，表明买房人认可中介公司已完成了居间合同中约定的所有义务。买房人签字后，一旦卖房人出现违约时，中介公司会以此为由，逃脱其应承担的责任。

　　建议：买房人一般尽量避免与中介公司签订《佣金确认书》，即使签订《佣金确认书》，也应将佣金支付的时间约定在房屋产权过户后，将产权过户作为佣金支付的前提条件。

　　本报记者 朱燕