刚需助推市场却难撑后市 9月楼市影响调控走向

　　一边是扎堆上市、意欲“金九银十”里豪赌一把的新盘，一边是跳价频频的房东，最近买房的人真可谓是“买也不是，不买也不是”。房地产圈内“回暖”之声甚嚣尘上。业内人士纷纷预计第四季度供应僵持之风将有可能转向，只要定价合理，第四季度出现交易反弹的可能性很大。

　　眼看着8月各项房产数据强势反弹，银行房贷日渐收紧，市场加息传闻不断，政策调控二度加码可能性增大……当各项房地产调控已出现审美疲劳时，人们不禁纳闷：这房地产市场难道真像水银，上去了就这么难下来吗？

　　刚需客：楼市复苏的“急行军”

　　9月初，巫小姐选定了一套徐汇的二手房。长达半年的售房、看房、买房，令巫小姐这位改善型购房者感慨不已。从3月底、4月初房价一度飙升至历史最高点，到8月初滑落至阶段性低谷，再到8月末、9月初成交量突然强势反弹，巫小姐一路亲身经历。

　　“房价是有所回落，但中心城区与外围的调整幅度不一，就连市中心热门板块之前的调整幅度也不一样。”总结近半年来的看房心得，巫小姐告诉记者，自从今年4月新“国十条”等一系列调控重拳出台之后，房价快速上涨的势头的确有所遏制，部分区域甚至一度出现短期的抛盘潮，区域房价也一度回落至今年年初时的水平。

　　“在看房、选房的过程中，始终有一种感觉，房价就像是摁到水里的葫芦瓢，摁得越深、越猛，它浮上来的动能就越大，回涨的可能性也越大。 ”市民马先生今年一直打算购入一套二居室，为儿子上幼儿园做准备。对于出手购房的时机，马先生一再的犹豫，“觉得房价还有调整的空间，但何时才算见底，完全摸不着门路，似乎涨上来比跌下去总是要容易得多。 ”

　　德佑地产昌平店的一位经纪人介绍，他的一位客户从去年年底开始一直在关注静安区学区房，由于是用于自住，对楼盘品质要求较高，合适的房源不多，加上前段时间市场前景模糊，因此该客户迟迟没有出手。随着市场的回暖，客户担心前期抑制几个月之久的需求汹涌入市，加上下半年传统的销售旺季将导致后期房价暴涨，购房心态明显急切。上周四上午刚挂出一套静安枫景小区中心位置高区楼层四房，随即电话通知他，客户表示马上看房，结果当天下午即转定成交。

　　“上海的房地产市场特别是市中心区域，供需关系还是极不平衡(需远大于供)，近五个月的政策压抑，很有可能导致在接下来的几个月里，楼市成交井喷。 ”昨天，德佑地产市场中心研究经理蒋旭作出上述预测。

　　美联物业针对200位近期前来门店年龄在25岁-65岁的客户进行的一项心态调查结果显示，目前来咨询或准备交易的客户中，依旧是以改善型和刚性需求购房者为主。其中结婚和自主等刚性需求各占到31%、18%，而以改善住房条件、为子女购房等改善需求的购房者则各为32%、3%，作为此次受调控裙带因素影响的群体之一，改善型购房者对新政非常敏感。

　　而据搜房网数据监控中心调查显示，刚性需求成为网友在“金九银十”传统旺季购房的最大理由，26.8%的网友表示，虽然房价依然居高不下，但由于刚性需求，导致不得不买。

　　“本轮市场回暖，是在调控压力下进行的。说明有股力量在支撑着市场，市场反弹的速度和高度与这股力量的大小有关。 ”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，这股力量来自两方面。一方面自住需求大，尤其是部分刚性需求，看到楼盘有一定程度的优惠，就忍不住要出手；另一方面开发商依然比较强势，虽然说万科、恒大、绿地、大华等大型地产商皆推出了促销措施，可更多房企则坚持不降价。

　　投机客：调控背后蠢蠢欲动

　　不少人纳闷，时至今日，新一轮调控的大幕已拉开近半年，房地产市场中的投资、投机势力，是否已退场，圈内人士、业内专家对此看法不一。

　　一位业内专家告诉记者，从市场现实情况来看，近期确有投资投性购房者蠢蠢欲动，温州炒家的身影已重现个别楼盘，杭州迹象比较明显；长期性投资购房需求也在上海多个热销楼盘中出现。仅有刚性需求，房价保持稳定，加入改善需求，则必然上涨，若涌进投资投机性需求，房价必然大涨。这是基本的市场逻辑。

　　而最让政策决策层头疼的，正是如何抑制投资投机性需求。前段时间，银监会重申了三套房贷停贷的政策，可对市场基本没有威慑力。 9、10月传统旺季正在来临，随着成交量的持续增长，房价会否显著上涨，已成为一个谜。假如房价出现报复性上涨，新一轮政策打压必定落下，而且依然将矛头指向投资投机性需求。

　　美联物业市场研究部认为，在当前楼市行情转暖的情况下，投资客依旧看好后市。此次8月成交反弹还与投资性需求试探性入市有关，从8月一、二手市场分别出现低高端房源成交两头热的情况来看，三套房停贷并未对其产生太大制约。

　　而记者也在对沪上一、二手房的长期走访、调查中了解到，房地产市场中从始至终弥漫着一股“抄底”风。从“年中见底”，到“十月见分晓”，再到“年底方是真正的底”，市场中不断有声音对市场、房价的底部作出研判，而任一声音的背后，无不涌动着一股股“抄底”的势力，时刻准备杀回楼市。

　　近日，上海在“金九银十”到来前不失时机地出台“沪五条”，旨在加强商品住房项目的预售监管，但据搜房网数据监控中心的一项最新调查显示，76.5%的网友对于此次“沪五条”出台表示不看好，他们认为出不等于执行，“沪五条”不痛不痒的条文，或对楼市不会有任何影响。认为政策出台对房价会起抑制作用的网友仅占一成(10.6%)。11.8%的网友竟然表示，成交量在新政策的出台下或继续回暖。

　　一位长期从事新盘销售的房地产界人士直言，9月份楼市新增供应一定会出现一轮高峰。但在供应热潮汹涌而至的情况下，新规短期内迅速严厉落地存在客观难度，具体供应楼盘个数及供应规模实质上仍取决于政府的执行力度。

　　“从当前情况看，如果没有新的紧缩性政策出台，市场将按自己的规则持续反弹，延续到明年基本上没有什么问题。成交量反弹在前，价格反弹在后。一旦大家对于市场反弹的预期达成共识，则投资投机性需求也将会大规模入市，届时，反弹的性质将由恢复性反弹转变为飙升性反弹。 ”杨红旭说。

　　开发商：供应扎堆仍不足喜

　　从去年年中一直延续至今年4月的房价、地价上涨，开发商的“不差钱”，一直被认为是主要的 “祸害”。然而，新“国十条”出台后的这一轮调整，开发商在这其中依然扮演着重要角色。

　　据上海中原研究咨询部监测数据显示，今年新政后楼盘每批次推出的面积普遍较低，3万平方米一次性上市楼盘所占新盘比重仅占15%。由于市场交易情绪低落，房企并不希望大量推盘而造成短期供求严重失衡局面，进而被迫降价。

　　谁曾料想，正是这被迫的打折促销，使得压抑已久的购房需求得以爆发，各区域楼盘成交异常活跃，尝到甜头的开发商们似乎正在把降价的趋势愈演愈烈。根据汉宇地产数据显示，即将到来的九月份，全市至少有半数左右的楼盘将有实际优惠的措施。不过为了谨慎起见，也有不少楼盘在价格策略上犹豫不定。到目前为止，拟开盘的49个中仍然有24个楼盘价格处于待定状态。

　　毋庸置疑的是，随着8月市场成交回暖，开发商的心态在变化，楼盘涨价的可能性在增大。

　　“从当前房企心态来看，为防止在价格定位上踩空，有必要先期零星供应来试探市场，以便合理制定营销策略。 ”上海中原研究咨询部经理龚敏分析认为，从楼市硬性指标来看，自2007年开始，上海商品住宅新开工面积呈现出下降趋势，年度数据均低于2000万平方米，尤其是2009年只有1550万平方米。2010年受世博影响，部分项目处于停工状态，这都影响后市供应总量及进程。

　　最新监测数据显示，今年9月份预计新开楼盘数量将突破80余个，其中公寓项目近60个，以浦东、松江、嘉定、宝山为主，占到6成。从具体项目来看，9月上市楼盘大多为老盘新推，而部分新盘的开盘时间及价格仍未确定，如备受关注的星河湾等。相比之下，今年8月一手新增楼盘个数为44个，去年8月份该数据为62个，可以看到，今年“金九银十”前的市场预热明显乏力。而相比去年9月份67个上市楼盘，今年9月份上市楼盘数量虽然略显优势，但真正能掀起多大热浪却难乐观断言。

　　业内人士指出，近期上市公司纷纷出炉的半年报中，不少知名房企表示资金链问题加剧，近7成房企暗示会扛不住，房价似有下调压力。但也有专家提出不同意见，认为由于投资与销售回笼之间的时间落差，年报数据反映情况与预测及市场行为本身就有差距。

　　观点

　　上海中原研究咨询部经理龚敏——

　　“新政以来，市场低迷数月，今年1-8月一手住宅 (剔除动迁、配套)成交面积为481万，仅为去年总成交量的25%，资金回笼放缓反映到数据报表上的整体利润下滑实属正常。但从整体市场看到的是，销售策略并未出现普遍调整，多数企业采取的是弃量保价的做法，因此利润下滑的决定因素是企业自身而非市场。高调展示这一年报内容的意图不在于提醒营销部门该调整策略，而是作态以求政府减弱后续调控力度。 ”

　　汉宇地产市场研究部——

　　“基于政策面考虑，市场仍然存在不少变数。首先，政策调控的力度并没有松动，虽然没有新的政策出台，不过政府的调控决心似乎不容置疑，不排除有新的政策出台；其次，今年上半年大多数开发商的销售业绩普遍下滑，资金压力越来越大，9月的促销不可能大幅减弱；最后，还要看上海版的细则究竟怎么出，这将对市场预期产生重大影响。总的来说，9月的上海楼市必定是被开发商寄予厚望，并可能影响到下一步的宏观调控走向。 ”

　　记者 杨冬