8月北京商用物业租售升温 空置率降低

　　“综合体的公寓部分已经售罄，两栋写字楼即将发售，目前的意向认购情况也比较理想。”光耀东方广场销售负责人向中国证券报记者介绍。下半年以来，在楼市整体回暖及区域配套完善的影响下，北京商业地产租售“量价齐升”，其中写字楼市场总体价格呈平稳上扬趋势。

　　据搜房网数据监控中心统计，8月，北京商业地产市场近500个在租在售活跃项目(写字楼、商铺)中，共有33个商用项目的租售价格发生变动，其中28个项目的价格上涨。北京在租写字楼项目中，共有14个项目租金上扬，租金环比最高涨幅超过20%。

　　空置率降低

　　搜房数据监控中心统计显示，8月，北京预售写字楼项目共成交28181.88平方米，同比增长11.2%；总成交价格达到11.95亿元，同比增长15.1%；成交均价为42386.59元/平方米。

　　受办公需求回升影响，北京写字楼租赁整体回暖。一份代理行报告显示，8月末，北京市甲级写字楼空置率为22.4%，比二季度末下降4.8个百分点。

　　部分“特色”项目由于地理位置优势明显而受到投资者的青睐。位于中央政务区的城市综合体项目光耀东方广场，在区域配套完善以及高铁投资预期的带动下，开盘以来的销售一直火热。2009年开盘的公寓已经售罄，9月15日即将开盘的写字楼也备受关注。

　　“很多客户和意向投资者都看好光耀东方所在的全国交通枢纽区域。”光耀东方销售负责人介绍，伦敦、巴黎等城市的高铁枢纽区域，往往形成独特的商圈，并带动物业价值提升。2012年，北京到全国绝大部分省会城市将形成8小时以内交通圈，不少京外机构以及有跨省区拓展业务的公司纷纷选择在铁路枢纽区域置业办公。

　　同期，位于朝阳门的银河SOHO项目因地段优越，其写字楼成交面积超过10000平方米，成交均价在开盘价60000元/平方米的基础上两次上调，目前均价在65000元/平方米。

　　商业调查显示，目前，北京CBD区域甲级写字楼的入住率在70%左右，在部委密集的中央政务区，甲级写字楼的平均入住率为80%，较上半年均有明显提升。

　　回报率平稳

　　戴德梁行预计，2010年下半年，北京甲级写字楼市场将有超过80万平方米的新增供应量，考虑到经济稳步回暖，整体租金水平在今后几年有望达到每年4%的涨幅。另外，商业零售业的扩张，也增加了对商铺的需求，商铺的租金回报率也在稳步上升。

　　据21世纪不动产商业地产统计，2009年上半年，在商业地产谷底期时，连锁零售商在北京只有1363家开店计划，但到了今年上半年，连锁零售商的开店计划激增到3953家。“据我们估算，今年大概有255万平方米的商业面积需求，但今年的新增供应仅为183万平方米，是近年来首次出现需求面积大于新增面积的年份。”

　　上海社科院商业研究中心主任朱连庆认为，现在，商业地产的回报率可观，在住宅市场受调控政策影响的情况下，商业地产会占据更多的市场份额。而在宏观经济整体向好的背景下，潜心经营商业地产的开发商的优势将日益明显。

　　中原集团研究中心高级经理刘渊认为，写字楼市场租金对宏观经济发展态势最为敏感。2008年下半年的经济回落导致甲级写字楼租金下跌，而2010年上半年租金随经济的复苏，办公楼市场开始探底反弹。 （林喆）