“金九银十”几成现实 地产业并未进入死胡同

　　越来越多的证据表明，“金九银十”在实实在在地来临。尤其在二、三线城市，刚需是比较确切的。那么，成交量的大幅提升，会引发价格的大幅上涨吗？这是第一个问题；第二个问题是对第一个问题回答的延续，也就是，首先，如果价格大幅上涨，政策走势会如何？其次，如果房价在成交量大幅上涨的同时，没有出现价格的大幅攀升，政策又会怎样？

　　市场的看法是，量增-价涨-政策调控-价跌-量缩，地产进入死胡同。笔者的判断是，短期来看，住房价格不会出现大幅上涨，也就是说年内全国房价涨幅不会超过10%，在这个前提下，地产调控政策会保持相对平稳。

　　如果是这样一种结果、这样一种局面出现，将是目前市场大多数参与者不曾想到的。现在流行的看法是，房地产市场将遭遇第二轮政策打压，房价将在政策打压下出现20%左右的调整，成交量也会出现第二次萎缩。在此背景下，房地产行业才会在明年晚些时候出现真正的投资机会。

　　我无意于否认这一观点，实际上这个观点也存在变成现实的可能，也就是说地产股存在阶段性调整的可能。当然这是短期运行的情况，但因为我们的思路还主要聚焦于中长期市场的运行格局，所以，短期判断无需给予太大“权重”。

　　另一方面，这个观点也存在错误的可能。第一，未来政策的主基调还是强调政策的稳定性，而不是加码。温总理在天津达沃斯论坛指出，我们将坚持把处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期的关系作为宏观调控的核心，把稳定政策作为宏观调控的主基调，保持政策的连续性、稳定性，增强调控的针对性、灵活性，进一步巩固和发展好的势头。

　　所以，政策的意图并不想出现较大的摇摆，而是希望稳定，进而给社会以稳定的预期，最终给实体经济以休养生息机会。

　　在这个过程中，房地产市场更大的可能性是，按照自身的规律去运行，除非房价出现大幅上行，但这种局面出现的可能性是不大的。因为投资者已经被设定预期：如果房价大幅上行，政策将严厉打压。

　　第二，从中长期看，中国住宅供不应求是相对确定的。当前我国户均住房为0.87套，很显然住宅的基本需求并未满足。这是我们在历次房地产调控中看到，房价难以出现较长时间回落的根本原因。

　　第三，真实通胀水平。过去十年，以M2增速减去GDP增速的真实通胀水平，大体在10%左右；房价过去十年的复合增速也大体在10%左右。未来中国真实通胀水平会有一定程度回落，但也会在7%至8%的水平，预示房价中长期上涨压力还是明显的。

　　第四，如果我们再关注近期土地市场的运行情况，会得出更加明确的判断。

　　经历4、5、6月份的低迷后，土地市场在8月份和9月份再度出现明显上扬的势头。从今年的情况看，土地市场又考验了一下地产商的智慧。回头看，今年4月是抄底土地的良机。这期间，保利买了400亿元土地，万科、恒大也买了数百亿元土地。

　　站在目前的时点，9月份地价必将再度上扬，因为近期地方拿出了不少好地；同样，年底的地价也会走高。

　　地价走高，会反过来推动房价的坚挺，“金九银十”几成现实。如此背景下，地产股应该差不到哪里去。

　　最后，投资者在投资地产股的过程中，需要关注行业的变化前景。过去10年，房地产行业销售金额每年增长约38%，投资增长每年约27%-28%，销售面积增长每年约20%；未来的4-10年之间，房地产行业的主要特点将是销售面积平稳，但是销售金额和房地产投资仍然会稳步增长。也就是说，房地产行业数量型增长的时代结束了，今后必须追求质量型增长。在此背景下，快速销售的发展模式应该趋于尾声，更加值得看好的盈利模式，应该是拿大地块，一二级开发联动的模式，同时具有酒店、写字楼、公寓、住宅等多样化物业形态、批次开发、渐进推进的开发模式，这应该是开发商未来应对形势的、稳妥获利且风险较小的开发模式。

　　(徐辉 作者为中证投资公司首席分析师）