楼市成交量提升 自住型买家爆发性入市致回暖

　　成交数据显示，进入8月份以来，北京、上海、深圳等全国各地楼市出现价量齐升，多数二、三线城市新房成交量也有所增长。在调控政策依旧从严的现阶段，到底是什么原因导致楼市突然回暖？近日，世联地产对全国主要城市楼市成交量和价格的实地调查显示，此次回暖主要由自住型需求的爆发性入市引起，投资型需求仍处于观望阶段。

　　-各地楼市成交量明显提升

　　“4·15”房地产调控政策出台后近4个月时间内，全国各地楼市进入量跌价滞的调整阶段。而进入8月份以来，成交数据显示，北京、上海、深圳等全国各地楼市的成交量开始明显提升。一类城市中，北京、上海、广州、深圳、杭州主城区成交量环比分别增长25%、45.6%、49.2%、83.7%、65.3%；成交均价也呈现出全线上涨的态势，涨幅分别达到6.3%、13.8%、7.5%、7.0%、4.2%。多数二、三线城市新房成交量也有所增长。

　　-畅销户型主要集中在经济型户型

　　世联地产的调查显示，此次楼市回暖有两个特点：首先，是政策面没有任何放松情况下的回暖。调查显示，实际上，当前对楼市影响较大的信贷政策仍未放松，各大城市均在从严执行二套房贷政策并暂停了三套房贷，尤其是北京、深圳、上海等城市。而在市场资讯层面，“房地产调控将进一步从紧”的论调和声音也从未断绝。因此，本次回暖可以说是在政策层面没有任何放松情况下的回暖。

　　其次，此次回暖主要由自住型需求的爆发性入市引起。调查显示，当前入市的置业者主要集中于30-40岁这一年龄段，一些企业的高薪白领和中高层管理者、政府公务员以及一些中小企业主是目前购房的主力军，其中，小两口家庭置业占据较大比例。投资型需求仍处于观望阶段。而这点，从成交物业类型以90平方米左右的中小户型为主这一事实中也可见一斑。

　　成交数据显示，北京、深圳、上海、杭州等城市当前畅销的户型主要集中在75-120平方米，如8月份北京销售火爆的万科长阳半岛、深圳金色沁园、杭州金地自在城等，主力户型都以总价不是很高的经济型户型为主。

　　-观望氛围开始松动

　　那么，调控政策依旧从严的现阶段，到底是什么原因导致楼市回暖？调查中发现，购房者对政府宏观调控缺乏耐心是重要原因之一。目前，各地购房者对于调控后市的预期开始转变，由下跌渐渐转为上涨，观望的氛围开始松动，入市步伐开始加快。由于2008年宏观调控后2009年房价的报复性反弹，使得当前购房者对后市房价预期发生变化，在当前还有购买力的情况下，尽快入市以免将来因房价上涨而失去买房的机会。

　　同时，调查中也发现，各地开发商对于后市也开始普遍看好，面对与2008年基调相同的调控政策，开发商从心理上已经产生了免疫力，加上积累了许多应对调控的对策经验，降价动力不大。同时，开发商开始顺势而为，调控初期通过低于市场预期入市营造氛围，制造热销后逐步上调房价，利用购房者买涨不买跌的心理，逐步走出成交停滞状态。

　　此外， 十一国庆节，一直都是中国的传统婚期，传统结婚先买房的观念，更是深入人心，所以，调查中发现，婚房需求入市成为成交量回暖的动力之一。而与此同时，城市更新带来的城市软件环境及硬件设施的提升，在一定程度上支撑了房价的上涨；而各地积极开展的三旧改造也挤出了一批置业需求。(余美英)