楼市冷暖未定 长沙开发商大量储备土地

　　事实上，当楼市“回暖”的判断见诸各大媒体报章时，开发商并不是很高兴。因为在他们看来，在8月13日和8月21日李克强副总理8天之内两提房地产调控的时候，出现了楼市回暖的现象无疑是引发第二轮调控的危险信号。大多数房地产学者、专家都认为楼市已出现回暖的迹象。然而与这些房地产业内的学者专家不同的是，担负着下半年销售重任的房地产开发商、代理机构反而不认同楼市回暖这个判断，“低调”已经成为他们的共识。这似乎令楼市变得越来越扑朔迷离。一边，是购房者前赴后继地奔向各个售楼部，而另一边，则是愈演愈烈的加息传闻以及中央政府屡次“坚持调控决不放松”的强硬姿态。

　　到达一个微妙时刻

　　“完全看不懂这个市场。不仅仅中心区楼盘，最近别墅销售也极好。”湖南保利地产营销总监雷东辉说。这显然与4月政策预期的 房地产 市场截然两样。在国务院颁布史上最严厉调控政策的国十条后，楼市成交量首当其冲下跌，此后的5-7月，各地成交量继续大幅下滑，但是价格并没有明显下跌。而8月的逆势上涨，使得政府层显然有些尴尬。“房地产价格在此次调控步入不跌反涨的怪圈，让不少人对政策预期放松。”融科·东南海营销总监曾志舜说。更令人不安的，还有开发商拿地的热情。就在8月，长沙两块土地拍卖出现竞价超100次的场景，韶山南路一地块竞价更高达323次。

　　回暖真的来了么？似乎并没有那么乐观。政府层的态度，这一次显然更加坚决。8月21日，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在江苏常州要求，各地要继续落实好国务院关于 房地产 调控的政策措施，切实增加住房有效供应，坚决抑制投机炒作行为，巩固调控成果，促进房地产市场长期稳定健康发展。这已经是他8月份的第二次就房地产调控表态。此前的8月13日，李克强在北京市考察廉租住房、公共租赁住房等建设时表达了同样坚决的态度。而进入九月，由于8月CPI到达今年顶峰，关于加息的传闻愈演愈烈——就在9月16日，受加息传闻拖累，银行股“一绿到底”，全面下挫。很明显的是，目前已经到了一个非常微妙的时刻。

　　控制温度很重要

　　事实上，“回暖”一词并没有统一的定义，业内人士对此有着不同的理解。从房地产新政颁布之初的草木皆兵到现在市场对政策预期的种种猜想，市场对房价走势依然莫衷一是。一场场口水战频频风生水起然后被强势压倒，这背后，多方力量之间的博弈可见一斑。新华都地产总裁助理张帆认为，下半年控制楼市的温度很重要，如果温度控制不好的话，就会演变成一场危机，成为压垮楼市的最后一根稻草。

　　从政策口径看，一直未曾变化。近段时间住建部、国土部、银监会三令五申要严格落实调控政策，国土部甚至大费周章地为银监会提供近3000宗闲置用地的黑名单，以限制部分违规开发商的贷款申请。更直接的信号仍然在金融系统。8月22日，在南城某楼盘售楼部，一位营销负责人坦率地说，“这个月银行按揭明显收紧。就算曾是政策较为宽松的北京银行，都明确了第四套房完全停止放贷。分析家认为，持续近半年的成交低迷将导致四季度房地产企业资金状况逐渐趋紧，降价促销的动力会不断增强，一线城市房价可能继续震荡下行。这一轮市场调整现在只是刚刚开始，调控政策的效果还将进一步显现。”

　决战或在二三线

　　当中国楼市，以一出跌宕回肠悬疑片的姿态，在人最意想不到的时候给予刺激的时候，对于开发商而言，无论好消息，或者坏消息，最重要的是健康地生存。2010年的恒大，显然是中国调控年中少有的另类。当销售量萎缩成为大多数开发商这一年的最新标签的时候，7月环比上扬的惊人业绩，让所有人侧目——究其根本，以二三线城市为深耕方向的恒大，在这一波一线城市“损失惨重”的宏调中，更具楼市话语权。从恒大的轨迹来看，全国市场拓展的理念是“用最少的投入获最大的产出”，选择在众多二线、三线城市发展，这从恒大从广州对外扩展的时候已经开始——仅长沙一个城市，上半年就为恒大地产集团贡献了30亿元销售额。

　　恒大，仅仅只是开发商避险的一个典型性案例。事实上，当宏观调控以一种强硬的姿态进入每个人视线的时候，布局二三线城市，早已是中国房企们的共识。“向二三线城市进军，尤其不能放过二线城市。”由此引发的二三线城市市场争夺战如今仍在持续——不得不承认，布局二三线解救了许多房地产开发商遭遇调控的业绩尴尬。但接下来的一个问题是，由于二三线城市土地进入成本的相对低廉，大发展商的开发不约而同选择了以大量土地储备为基础的大盘开发——毫无疑问，长沙是一个最典型的个案。“长沙正在进入一个前所未有的竞争时代，而这个时代的标志是，大盘。”湘江世纪城营销副总经理薛丽如是说。(记者文洁 实习生 蔡丽梦)