开发商“内急”北京一地王开盘恐成“低王”(2)

　　以长阳半岛为例，该楼盘所在的地块为房山区长阳镇起步区1号地。

　　2009年9月3日，远洋地产、首开地产、北京城建、中建地产、中粮万科等13家名企参与竞拍，起始价为8.3775亿元，最终中粮万科以22亿元中标，溢价率高达263%。楼面价达近6450元/平方米，这在当时已居于高价地行列。

　　当时曾有行内人士算了一笔账：以6450元/平方米的土地成本，以及后期的税费成本与建安成本、营销成本等，该项目对外销售时，售价需在15000元/平方米以上，方可保持盈亏平衡。

　　实际上，中粮万科曾一度将该项目的预期开盘价定于15000元~17000元/平方米区间，最终碍于地产调控的大背景，以13500元/平方米“被迫”开盘，仅比旁边的限价房项目售价高出近1000元/平方米。

　　楼市虚假繁荣是主因

　　对此现象，行内人士解释说，开发商在房地产业火热时高价拿地，对外销售时却遭遇调控。在无声抵抗政策几个月后，一些大型房企、尤其是上市房企，迫于年度业绩压力，只能选择部分楼盘低价甩卖，冲击业绩了。

　　以金融街为例，8月19日该公司发布的半年报显示，上半年，公司净利润为5.08亿元，同比暴降32.78%，每股收益0.20元，同比大降33.33%。此外，半年报还显示，公司的房地产业务，其供应量主要集中于下半年，但以老项目为主。

　　行内人士说，正因为金融街时下主要以老项目为主，在降价促销上，老项目相对较被动，因此公司选择了纯新盘金色漫香郡为切入口，意欲打响年度业绩的保卫战。

　　在这方面，万科的做法就极具榜样。在低价开盘的促销下，8月万科销售收入超过100亿元。

　　行内人士进一步介绍说，时下表面上看，虽然房价反弹，且成交量回暖，但楼市呈现典型的“二八现象”，即20%的低价开盘楼盘的成交量占总成交量的80%，其余80%的楼盘只占据20%的成交量。也即，现在的市场火热属于虚假繁荣，局部火热，不是整体回暖，本质上，市场仍然属“冷”。打破成交僵持的是一些降价盘或低价盘。因此，一些大型房企，迫于业绩压力，仍然只能选择低价或降价开盘。(记者 叶书利)