江西首例农房买卖纠纷案宣判

　　一起因买卖“小产权房”而发生法律纠纷的典型案例。

　　9月27日，南昌市中级人民法院公布了这一起农房买卖纠纷案，法院确认农房买卖合同无效，但判决卖主赔偿买主60余万元的经济损失。

　　昨日，西湖区人民法院负责人称，这是我省法院系统审结的首例农房买卖纠纷案。

　　农房出售被判合同无效

　　引发争议的这栋房子位于南昌市西湖区桃花镇群力新村27号，所有人是陈某夫妇，面积达253平方米，是一栋农房。1995年3月，陈某夫妻以该房作抵押，在洪都典当行借款。1999年11月，由于无力归还典当行的借款。在南昌市公证处的公证下，这栋房子的所有权被燕某竞拍获得，价格为9万元。

　　由于是农村住宅，而燕女士又非村民，所以一直无法办理房产证和土地使用权过户手续。燕女士购买房屋后，对房子进行了简单装修，主要用于自住和出租。

　　2007年11月，陈某夫妇向南昌市西湖区人民法院提起诉讼起诉，请求收回房屋，表示愿承担协议中的违约责任。2008年11月，西湖区人民法院认为，房屋买卖违反法律禁止性规定，判决他们的买卖合同无效，陈某夫妇返还燕女士购房款及维修费9万元，后者将房屋返还。

　　买主要卖主为“反悔”担责

　　2008年底，燕女士依据法院认定导致合同无效，陈某夫妇负有主要责任为由，来到法院起诉，理由是陈某夫妇对房屋买卖协议单方面终止，要求赔偿经济损失80万元。

　　西湖区人民法院和南昌市中级人民法院审理认为，原、被告于1999年11月签订的《房屋买卖合同》被依法确认无效后，自合同签订之日起，该合同对当事人就不具有法律约束力，而“导致合同无效，订立合同的双方均有过错责任”。

　　西湖区人民法院法官虞福员告诉记者，虽然陈某夫妇是在无力偿还借款的情况下出卖房屋，但其应当知道农房不能买卖。

　　此外，陈某夫妇在房屋出售9年后，以买卖房屋违反法律为由主张合同无效，有悖诚信原则，故应承担主要责任。燕某在购房前未严格验证对方房屋产权，盲目购买亦负有次要责任。

　　卖主赔偿“升值部分”损失

　　9月28日，审理此案的一名法官告诉记者，由于此案买卖房屋时间跨度较长，根据当地市场行情，存在房价上涨的因素，原、被告原买卖房屋存在升值价值，本案应将安置房折价处理。

　　根据当地市场行情，目前，当地安置房市场价为每平方米3500元至4000元左右，就按每平方米3500元计算，本案中的房屋为混砖结构，故升值部分大约为78万元。对房屋升值部分，根据双方过错责任，按照比例进行赔偿或分割，燕女士获赔62万余元。

　　日前，南昌市中级人民法院依照相关法律规定，判决陈某夫妇赔偿燕女士经济损失62万元，此判决为终审判决，判决十五日内生效。

　　要冷静看待此案判决结果

　　“对此案判决的结果不便评价，但购买农房和小产权房者不要寄希望于都会有类似判决。”昨日，省国土资源厅相关负责人说，我省没有一个宅基地房或者小产权房项目补办到“两证”，没有一户农民宅基地房出让办到合法手续，也同样没有一家集体土地建商品房办到土地证和产权证。类似的宅基地房产和小产权房买卖，江西没有北京、上海和广东等地严重，但南昌等城市的城乡接合部有类似小产权房项目。

　　这名负责人说，按照相关法规，我国目前不允许在集体土地上进行房地产开发，农民住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，市场上的“小产权房”，都没有经过用地审批，未经过土地市场，国土部门从来没有承认其合法性。(记者 张绪鸿 通讯员吴云)