三套房贷全国停发 房产税呼之欲出

　　专家称上市房企囤地融资通道将遭封堵

　　□　本报记者 王 峥

　　9月29日，楼市将进行二次调控的猜测也终于被证实。为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神，国家有关部委近日分别出台措施，巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。

　　对此，《证券日报》记者第一时间采访了北京联达四方房地产经纪公司总裁杨少锋。他表示，二次调控对遏制部分城市房价过快上涨十分必要及时。

　　首先是要求各地方立即研究制定贯彻落实“国十条”的实施细则，因为此前的几个月，不少地方政府并没有及时出台当地的实施细则，使得“国十条”在执行的效果上大打折扣。

　　其次，对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查，也就是人们所说的房地产“暴利税”。这将进一步打击那些违背新政宗旨硬撑房价的开放商，使得房价尽快回归到一个合理的水平。而这将成为调控中表现力度最为明显的措施。

　　第三是再次明确加快推进房产税改革试点工作，说明房产税的出台已经是箭在弦上。

　　最后，对违规操作的房地产开发企业，将停止其融资渠道，也是从核心上大力打击了企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等行为。尤其是一些上市房企，考虑到监管愈严和违规成本的加大，以往靠囤积的大量土地到股市中融资的情形可能就此改变。

　　此外，杨少锋还建议，政府应严格审查土地储备在100万平方米以上的房企，并整理出一份名单，督促其按照有关规定开发旗下的土地项目，而大量的囤地其实都是出现在这些土地储备大户的身上。这样，不但解决了囤地这一长期困扰房地产市场的问题，还将大大增加住宅的供应量，从而达到调控房价的目的。

　　据悉，新出台房产地调控措施：

　　一是各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度。要立即研究制定贯彻落实国发[2010]10号文件的实施细则。已印发实施细则的地区，要根据最近国家有关部委出台的政策措施进行调整和完善。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格实行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。

　　二是完善差别化的住房信贷政策。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理。继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。

　　三是调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。

　　四是切实增加住房有效供给。各地要加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力度，切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。

　　五是加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度。对有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。