上海豪宅井喷 开发商感慨“上海有钱人真多”

　　第二季度忧心忡忡，第三季度自信满满。

　　经历了3个月过山车式的楼市，豪宅开发商再次眉飞色舞地感慨：“上海有钱人真多！”

　　然而，市场并没有忘记欣欣向荣的楼市头上还悬着宏观调控这把达摩克利斯之剑，名义上豪宅将供应井喷的第四季度是否受到限价、信贷等各种调控的制约，豪宅年末走向尚不能盲目乐观。

　　供需两旺 定价攀比

　　“在目前新政和通胀压力之下， 之前几个月销售确实遇到一些困难，但调控的目的毕竟是在于进一步地促使市场健康发展，因此，在政策初步取得成效之后，好的项目也受到更多的市场认可。”橡树湾销售负责人笑言，“毫不夸张地说，橡树湾可以算是8月份销售复苏的代表项目。”

　　橡树湾并非个案。自4月份“新国十条”出台以来，上海豪宅市场交易量连续三个月全线下滑，至7月份跌至阶段性低谷。不过8月份始，在新增供应急剧升温的大力驱动下，豪宅成交面积大幅上扬。

　　“究其原因，最大因素是周边有无‘互相攀比’。” 中房信分析师薛健雄举例到：近期陆家嘴豪宅市场再出轰动消息，或出现一座新楼王，引起业内瞩目，周边二手房甚至开始捂盘惜售，而“汤臣一品”也于9月7日成交1套、单价高踞15.03万元/平方米，环比8月份同期增加了200%。世茂滨江花园近期成交的9套房源均价也高达83037元/平方米，比其今年新政前成交的10套房源的61231元/平方米高了26.26%。而财富海景花园NO.5现正推出位于高区一线江景精装房源，其总价约1500万左右/套。

　　豪宅外迁更明显

　　随着上海城市化步伐的加快以及中心区资源的稀缺。豪宅不再是市中心的代名词。根据中原地产数据显示，截至9月24日，浦东以4.92万平方米的成交面积保持全市豪宅交易首位；受“翡冷翠园”、“佘山东紫园”等个案带动，闵行和松江本月上升突出，一举突破8月份同期零成交局面，分别以4.33万平方米、1.84万平方米的去化面积列居第二位、第三位。而来自21世纪不动产的数据显示：松江、浦东、南汇三区因别墅产品的分布广泛位列全市前三，占全市总成交的42%。

　　针对豪宅外迁的现象，德佑市场研究经理蒋旭表示，上海老城区经多年改造，城市格局正在发生重大变化，“市中心”的概念越来越谈化，围绕“市中心”将出现多个“城市副中心”，而“城市副中心”的地域空间、超前规划更能体现“人文”、“环境”等宜居理念。“高端房地产”的概念也将不再仅限于市中心，随着城市副中心的成熟发展，区域之间的房价差距将进一步缩少。

　　不仅靠价格促销战

　　在漫天打折促销浪潮中，下一步豪宅是随波逐流，还是独善其身？

　　据搜房网数据监控中心最新统计，9月上海优惠折扣别墅共计18个，占上海在售待售别墅项目总量的5.88%。而优惠的种类大致集中在如下几种形式：1、降价促销：代表楼盘为英伦美墅馆、莱茵美墅、枫丹白露三期这三个楼盘购房均最高享50万优惠；2、一次性付款、银行按揭就有94-98折优惠：代表楼盘有堤亚纳昱墅、保亿风景水岸、东方马德里等，而汤臣15墅10月国庆期间推出限量5套88折优惠；3、办卡促销：代表楼盘有保利叶上海、香岛原墅。

　　针对上述做法，华燕市场研究机构副经理张晴怡的分析比较实在：“在当前的市场环境下，购房者对价格变化较为敏感，但别墅等豪宅项目又有区别于住宅市场，公开大幅降价的可能性不大，更多会采取暗降、增加产品附加值等做法。”张晴怡以第三季度销售季军万科第五园为例，虽然该项目的成交均价逾30000元/平方米，但其通过180-190平方米的面积控制，使得其总价在600万左右，并且其户型通过赠送面积以及结构改建，实际使用面积可达300余平方米，性价比较高。

　　不过上海富阳物业咨询有限公司执行董事张秀华坦言：“豪宅作为高品质、稀缺型物业，具有很强的收藏、投资和置业品质，脱离了一般物业的范畴，因此豪宅的促销方式和普通商品房不同，其特性决定了开发商不会轻易降价来博得较好的销售成绩，随着豪宅开发和销售经验的丰富，提升产品品质、增加产品附加值、提供个性化服务等逐渐成为豪宅开发商青睐的促销措施。事实也证明，诸如星河湾一直多做高端社交活动、尚海湾保持与奔驰车联谊也不失为营销的好方式。

　　“高端客户主要考虑的是房源的综合特性。当户型满意、环境优越，房价到达心理价位时，不少人往往就会选择丢弃观望情绪，直接付款购房。各种促销也只是为了吸引购房者驻足的一种手段而已。通过降价促销，逼购房者出手买房，刺激别墅市场消费。”搜房网分析师的说法最为客观。本报地产评论员 房蓉