房贷新政紧行 施压商业银行

　　仅隔两天，购房者李先生就要为已购总价为150万元的房子多付十几万元的首付，房贷政策再次调控来得有点儿快。

　　9月27日，李先生看中了北京市昌平区一处房产，售价为150万元，按照当时申请房贷的要求，李先生只需付房屋评估总价的20%为首付即可。

　　9月29日，央行和银监会对住房信贷政策再做调整。此次差别化信贷政策与以往最大的不同在于，首套住房不再区分90平方米以上或者以下，首付一律执行最低30%的标准。

　　忙打擦边球

　　“十一这几天我一直在跟中介沟通，希望能想想办法还按照之前要求的交付两成首付。不然，一下子再掏十几万元确实有些压力。”李先生向记者感慨道。

　　10月9日，链家地产一位中介告诉记者，节前签约的客户目前都在尽量赶房贷政策变动前的末班车，不过这次政策要求比较严格，最后能否顺利贷到八成的贷款还不确定。

　　另外，据上述中介透露，由于银行贷款比例以评估价为准，为了能够争取到更多的贷款额，目前评估价比以往要高出很多。

　　不过，从银行方面的消息反馈来看，多数地区已开始严格执行房贷新政，北京地区的工行、建行、招行、北京银行等都已经“一刀切”地暂停发放三套房贷及对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民贷款。

　　而此前的要求只规定“对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付比例和利率水平”。当时，多家商业银行还根据自身放贷情况可以做相应的灵活处理。

　　除此之外，银监会还要求商业银行禁止发放用于购买住房的消费性贷款，进一步收紧了变相获得贷款的途径。

　　从银行的角度看，一方面，此次对购房需求的严格调控及执行力的增强，商业银行按揭贷款规模增长会受到直接影响。而另一方面，在更严格的贷款政策影响下，银行风险也会随之降低。

　　银行喜忧参半

　　10月8日，国庆长假后的首个交易日，在大盘上涨的带动下，银行股集体上扬，深发展当日涨幅更是达6.17%。

　　齐鲁证券银行业分析师程娇翼认为，监管力度的加强使此次住房信贷政策在商业银行的执行力得到了加强。未来至少在半年的时间内，房地产市场的成交量将会受到明显冲击，商业银行的按揭贷款增量将呈现显著下降趋势。而商业银行又处于风险控制范围，所以，可能会间接收紧房地产开发贷款。

　　据兴业证券的研究报告统计，目前上市银行中的房地产相关贷款构成中，主要分为两种：一类是以北京银行、民生银行、农业银行等为代表的，以较高的对公房地产开发贷款和经营性物业抵押贷款占比为特征的对公型房地产贷款银行；另一类是以招商银行、兴业银行、深发展为代表的，以较高的住房按揭住房贷款占比为特征的零售型房地产贷款银行。

　　“我们认为，在目前的市场结构下，零售房地产按揭贷款的信用风险远低于对公的开发贷款，所以零售型房地产银行受到政策冲击的可能性较少。”兴业证券银行业分析师吴畏在其研究报告中指出。

　　另外，一旦政策调控，打压市场对房价上涨的预期，房价下跌也为银行坏账风险埋下了隐患。据本报记者对部分银行压力测试结果的了解，在房价下跌30%以及利率上升108个基点这两个前提下，上市银行的房地产相关贷款不良率的上升幅度在两个百分点以内，全部贷款的不良率上升幅度平均在0.44个百分点之内。

　　不过，程娇翼认为，短期内市场供给无法扩大。需求调控降低了购房能力，而没有降低购房意愿。一旦价格松动，积蓄已久的购买力将在一定程度上支持市场成交。因此房价下滑幅度有限，对商业银行资产质量的影响也有限。

　　某财经网站的民调显示，针对国庆节前出炉的房贷新政，有60%参与投票的网民认为该政策无法有效抑制房价上涨。

　　截至2010年6月末，上市银行对公房地产贷款合计2.6万亿元，占全部贷款的比重为8.7%。据测算结果显示，若上市银行对公房地产贷款的不良贷款率整体上升1个百分点，按照100%的拨备覆盖率水平计提拨备，将会导致2010年全年信贷成本上升8—9个基点。本报记者 王丽娟