沪楼市成交量创49周新高 达去年房价暴涨时水平

　　根据中国房产信息集团公布的最新数据显示，10月第一周(10月4-10日)全市商品住宅的成交量达到42.57万平方米，环比上升41.9%。这已经是上海楼市成交量持续第10周上升，同时也创下了近49周以来的成交量新高，达到去年房价暴涨时的高峰水平。

　　【价格猜想】

　　高端物业仍有上涨空间

　　节前的9月18-30日共有47个楼盘推出了120万平方米新房源，这些房源在中秋和国庆两个假期期间的销售反映到网上房地产，是推动10月第一周成交量迅速攀升的主要原因。

　　作为去年房价暴涨中最重要的8月份，因为有星河湾之类的豪宅上市，推动了当月房价上涨17%。而刚刚过去的10月10日，位于闵行的上海星河湾推出了245套8.56万平方米房源开盘当天已经被销售一空，而去年浦东星河湾256套房源开盘当天只售出了七成。

　　可见，目前的市场热度已远胜去年8月。上海星河湾远在外郊环之间的售价已经高达3.9-7.4万，和浦东星河湾的售价接近；而周边公寓的价格也仅1.8万左右，周边类似绿城玫瑰园、御涛园、森园溪谷等优质超低密底独栋别墅的售价也仅4-7万元/平方米，算上别墅的超高得房率和地下室附送面积后，目前在售的这些别墅比星河湾还便宜。而浦东星河湾周边超低密度独栋别墅的售价在10万-15万元/平方米。因此，目前上海星河湾周边别墅售价的上涨预期不得不令人担心，带来的上海房价新一轮暴涨压力也已箭在弦上。

　　中房信分析师薛建雄认为，由通胀和人民币升值带来的房价上涨预期，和去年房价暴涨后多数新开工项目大幅提升品质，希望在今年卖高价，给本轮房价上涨带来了巨大的压力。而投资者在巨大的房价升值回报预期面前，会通过各种方法绕开以“限购限贷”为主的新一轮调控；而新政的出台更加大了升值回报预期促进买家入市，推动了楼市的回温。

　　【政策预期】

　　房产税调节势在必行

　　从此次“沪十二条”来看，大家最关注的房产税没有出来。但提到“按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。”

　　据中房信数据显示，10月以来虽然也有12个楼盘推出25.27万平方米房源，但这是受“一房一价”和“结构封顶”两个新政影响，众多预期在10月初开盘的项目没能如期上市，因此下一轮的供应高峰可能会出现在10月底。

　　对此，中房信分析师薛建雄认为，4月17日调控对楼市起最大作用的不是限贷，而是新政出台的一个多月里贷款政策不明朗，使得多数银行在新政出台的一个多月里几乎停贷，是直接导致4月那轮房价上涨趋势降温从而转向降价的主要原因。而2005年那轮调控导致房价大跌是因为当时投机之风过剩，5.5%的营业税紧急刹住了投机之风才使房价由暴涨转为下跌。从这两次经验来看，应对本轮由通胀和人民币升值带来的升值回报投资预期，需要更严厉的税收政策来调节房产投资回报，才能抑制住本轮房价上涨。

　　同时，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示：“尚未出台的房产税，成为悬在楼市头上的一把利剑，对投资投机需求形成一定的威慑力。在此政策形势下，第四季度上海楼市将出现明显降温，成交量将比8-9月份有所下滑，价格将会进一步松动，尤其是在供应量继续明显增加的情况下，开发商迫于回笼资金的压力，预计促销的项目会进一步增多，打折幅度会重新增加。这将有助于市场的健康发展和稳定房价。”记者 顾卓敏