各地楼市“限购”风起云涌 将逐出四成购房者?(2)

　　限购作用要看执行力度

　　中地行研究机构分析，限购措施或将逐出四成购房者。中地行指出，作为最严厉的限定居民家庭购房套数措施，属于一刀切式的调控手段，将对市场产生较大影响。据中地行对广州购房者结构追踪监测显示，二次以上置业者在购房者中占据比例接近四成，一旦实行居民家庭限购一套房，接近四成购房者离场，将对市场造成较大影响。

　　但同时，限购措施的作用取决于执行方式和执行力度。例如厦门、上海、宁波，所出有关限购细则中，起用“新购”的表述，这将暗示购房者无论已有多少房产，仍至少可再购买一套。换言之，成交仍将保持或短时内出现抢购小高峰。

　　经纬地产研究中心许婉婷也认为，抑制需求短期内或许有效，但一旦政策有所放松，需求则有可能一次性爆发，并引起楼市的报复性反弹。要真正做到抑制房价过快上涨，最终还是得回归市场调控上来，从供求方面去解决问题。

　　从楼市情况来看，新政也在遭受考验。10日，上海地方楼市细则出台之后第三天，开盘当日均价5万元/平方米的上海星河湾花园一期245套，预订逾200套。仁恒怡庭平层公寓均价5.5万-5.6万元/平方米，推出的167套住宅开盘当日认购率近八成。政策冷空气并未对豪宅造成困扰。

　　在广州，亚运城项目截至10月9日成交近5000套，占推出总量六成。“趁着广州未限购可以入市赶紧买一套”的心态，成为亚运城被市场消化的动力之一。

　　【研判】

　　调控仍存诸多变数

　　虽然严厉政策的实施、市场门槛的抬高，必使投资者离场，但中地行分析指出，这种需求的被动抑制将是短期性的。

　　首先，政策部分措施具有临时性的特点，如“在一定时间内限定居民家庭购房套数”的表述，表明限购措施将是临时性的非常举措。其次，从市场运行的规律上来看，由于三套房购买者属于经济实力最强而信贷风险最小的一类客户，无论对金融或是楼市而言，均属于优质客户，金融机构与发展商必将利用市场手段，突破政策门槛的阻隔；针对首次置业者，开发商亦必将采取相应措施抵消那一成首付的影响。

　　【关注】

　　商用性质物业、公寓或将畅旺

　　对于首次购房者而言，首付款的提高虽然在一定程度上增加了置业成本，但由于首次置业者普遍以购买总价较低的中低端产品为主，因此还不至于造成大范围的影响。

　　对于投资者而言，三套房全面停贷意味着必须全额购房，这意味着投资者购房成本提高将近七成。投资成本的增加，将迫使部分实力较弱的投资者退出高端住宅投资市场，或转而投资中低端投资市场及商业类项目。商业性项目由于不受调控影响，因此大量投资者转向，将导致本地商用物业、商业性质的公寓物业的畅旺。

　　记者 赵燕华