中低价楼盘销售压力陡增 退房潮隐现

　　今年北京秋季房展上购房者较少，房产经纪人员扎堆。未来，中低价楼盘、二手房的销售压力还将增大。周晓东 摄

　　5个月来以较强力度执行“国十一条”政策的北京地区，在9·29二次调控政策出台后，继续“吃调控的药”。从9·29新政至前天的北京楼市交易数据显示，新房以及二手房成交量均下滑，并且出现了退房潮的迹象。业内认为，二次调控政策落地后，将对一次调控后陆续回暖的中低价位刚需盘销售造成一定的压力。

　　签约率锐减，退房潮隐现

　　十一之前公布的“9·29”新政，在十一之后迅速落地，首付提高至三成、契税减免政策取消、停贷三套房等叠加效应，使得京城隐现了退房潮的趋势。

　　在十一之后，大量在9月认购的客户，银行贷款的审批将变得异常严格。北京联达四方房产经纪公司总经理杨少峰透露，据其近期从一线市场了解到的信息，在9月签约客户中，不能达到银行贷款条件或者首付需要提高的客户，至少占同期成交量的1/3，加上二次调控出台后还有些客户抱着侥幸心理抢关突围，“近期绝大部分在售项目将面临史上最大规模的退房潮”。

　　另据荧灿地产数据显示，十一之后几天，要求退房的二手房客户增加，进入纠纷状态的合同已经占到总数的7.5%，比节前翻了一番，其中八成是购房者提出来的。

　　根据北京房地产交易管理网及北京中原地产数据统计显示，从“9·29”二次调控以来，北京商品房市场出现了在供应增加的情况下签约率下降的现象。统计显示：9月前28天，取得预售的项目共23个，供应住宅6614套、总面积665467平米；9月29日—10月12日，这14天取得预售的楼盘共11个、供应住宅4127套，总面积为471183平米。北京中原地产三级市场研究总监张大伟表示，比对新增供应套数及面积，供应量还是增加的，但是商品房签约率在二次调控以后为29.2%，相比9月份之前的57.1%，低了近三成。同时，二次新政后11个商品房项目的预售均价为18340元/平米，而新政前为20396元/平米，下调了10.1%。

　　首付增一成，抑制作用明显

　　在第一次调控后陆续回暖，支撑成交量的中低价位刚需楼盘，面临的压力更大。

　　十一前后万科长阳半岛、旭辉紫郡、远洋山水、远洋新悦、华贸城等多个楼盘入市销售。上次调控后因为低定价被购房人追捧的万科长阳半岛，10月1日开盘，376套房源8.5小时再次“日光”。对于二次调控后的市场，万科北京公司总经理毛大庆表示，新政对此类楼盘造成的销售压力是一定有的。但是就长阳半岛项目来讲，价格应该不会再有降低，因为在第一次调控后属于低开楼盘，没有价格下降空间。此外，对于十一后立刻执行9·29新政，毛大庆表示，目前公司没有接到大面积退房的信息，如果购房人因为信贷政策调整，付不起首付，也是正常现象，公司只能接受购房人的退房请求。

　　北京中原地产三级市场研究总监张大伟认为，相比之前的政策，第二轮调控政策中最有力的可以说是购买首套房的首付不得低于三成，相比之前增加了一成。“在房价较高的北京，增加一成首付对于购买第一套房的需求者来说，增加的金额动辄超过20万元，抑制作用非常明显。”

　　北京市房地产业协会副秘书长陈志也认为，调控政策的初衷是在房产市场挤出投资者，但也势必对有刚需的购房人造成一定的误伤。这可能将在以后的政策中回调。

　　观望再现，二手房量价齐跌

　　在9·29新政之后，北京二手房市场的表现依旧是量价齐跌。根据北京房地产交易管理网数据统计，10月上旬二手房总成交量为1948套，相比9月上旬创造了新政后的最高峰——5322套，下调了63.4%。

　　张大伟表示，据监测的二手房均价也一改9月出现的上涨势头，价格出现轻微下调，从18180元/平米下调0.6%。

　　在新政影响下，不少购房者暂时放弃买房计划。荧灿地产统计数据显示，十一前预约看房的三百多组客户中，两成客户未能如约看房。客户给出的理由除了十一期间另有安排外，多是“想等等看房价是不是会下跌”。另外八成客户虽然看房，却不说买也不说不买，与9月时的积极态度形成鲜明对比。

　　张大伟认为，上次新政出台后，北京出现了赶“末班车”，5月初成交火爆，但第二轮宏观调控下未现明显的“末班车效应”。原因是第一轮调控中，很多政策都有明显的缓冲期，而本轮调控政策中的首套房信贷政策、契税政策在北京基本上都是立刻实施，这使得在9月开始逐渐想出手的购房者再次出现观望。　

　　【机构预测】

　　成交量将下调三成

　　北京中原地产三级市场研究总监张大伟：可以预见10月份北京楼市的萧条。但是因为部分中低价商品房的集中供应，估计10月成交量下调在三成左右。而价格的明显下跌应该在年末的市场淡季。特别是11-12月，所以购房者目前更应该谨慎。

　　亚豪机构市场总监郭毅：第一次调控之后是成交量的下调，二次调控也将面临这样的问题，但是随着市场对调控政策的消化，在之后的一定时期，成交量将温和回升。（张晓蕊）