北京二手房市场购房意愿下降 价格面临调整压力

　　北京市房产交易管理网统计数据显示,累计至本月10日，二手住宅累计成交了1823套，成交面积为16.95万平方米，同比亦大幅下降了63.48%和63.19%。

　　与二手房市场行情相似，国庆节至今的北京新建商品房交易量也大幅回落。京城住宅市场交易量如此惨淡，除了国庆节假日的影响之外，9月末新出台的二次调控政策对市场的影响更为重要。调查显示，各年龄层次的需求全面明显减退，年内二手房价格首先调整成为业内共识。

　　各年龄层次购房意愿减退

　　荧灿地产数据显示，十一过后，荧灿地产原来登记的购房者中三成明确表示先不买了等等再说，而新增客户也出现大幅下降，原本每天每店至少有十个新增客户，现在连五个也不到。

　　北京美联物业副总经理杨明丽认为，相比节前，大部分准备购买二手房的客户的购房意愿都有所下降，而且，在给购房者办理业务的过程中，银行方面的放贷要求也比之前严厉了许多，二手房买卖成交非常艰难。

　　链家地产对该公司旗下630家左右门店的客户成交进行了专题调查，发现30岁以下年轻人自2009年10月—2010年4月期间明显追逐高房价，购房价格涨幅41.9%，但4月份以后迅速回落，2010年10月份相比半年前回落幅度达到20.5%。50岁以上人群购高价房产的意愿持续回落，尤其4月份年度第一次调控后，只相当于中青年购房价格的80%左右，目前没有好转。

　　链家地产副总裁林倩认为，年轻人恐慌性购房心理已经回落，而二次调控对首套房首付提高至三成，将进一步抑制年轻人购高价房；中老年人投资心理更为谨慎，调控密集情况下逐高心理回落更为明显；另一方面，调控后两套以上房产信贷政策严苛，抬高了持有多套房产人群的置业门槛。

　　成交价与业主预期价差距扩大

　　据链家地产市场研究部统计数据分析，在新政初期的五六月份，实际成交价与业主预期挂牌价之间的差距在10%左右，7月以后，这一差距已扩大到12%左右，10月份更是扩大到13.1%。

　　该研究部统计数据分析还显示，随着调控的深入，当前期房开盘价格平抑明显，7月至今新开期房均价21027元/平米，比二手房平均价格仅高出14.5%左右，新房低开对二手房成交价也产生了不小的迫降压力。

　　“依照二手房价格跟涨领跌的特性，当前二手房价格下行压力相当大”，林倩指出，7月以后，二手房成交价未进一步跌落，9月甚至略有增长，在这种情况下，业主预期价格与实际成交价格差距再次拉大。

　　二手房价继续面临调整压力

　　林倩表示,接下来几周供需比及成交量的表现将成为影响后市的关键,如果供需比持续在1:3以下,成交量又从9月的17000套回落至12000套以下,那么年底前，二手房房价将很可能出现再次下跌。

　　“目前二次调控只是刚刚开始，接下来很有可能对二手房市场指导价进行上调”，荧灿地产总经理顾辰天表示，9月29日政策中明确说明要杜绝黑白合同，而只有调高指导价才能真正杜绝。如果指导价一旦上调就意味着与二手房相关的交易税费都要上调，上调幅度远比目前单一的契税调整来得凶猛。